Best Blogger Tips

2012年9月26日星期三

忠奸中間人(下)

田生集團(0183)專門幫發展商起釘收樓,比傳統地產經紀收多兩個佣,不過如果用市盈率比較,美聯集團(1200)往績市盈率有24倍,田生集團得7倍鬆啲,或多或少反映咗收樓中間人呢盤生意,冇咁穩定。

田生集團業務模式夠晒獨特,做中間人好多嘢又唔可以講清楚,成盤帳簿就唔可以當係一隻典型地產股咁睇,好似去到舊年6月,手頭現金突然由2億幾(港元,下同)增加到超過7億銀,不過短期負債上面,同時有嚿「預提費用及其他應付款」,總值14個億,一個咁大嚿又咁生面口的項目,反而冇註腳解釋,純粹靠估的話,好可能係發展商預先科水俾田生地產做收舊樓的彈藥,當然啦,最後項目做唔成,亦唔代表田生需要坐貨。

田生集團從來唔會透露幫邊個做嘢,不過如果將佢網頁上面,近期及以前經手收買的項目的地段位置,同之後出現的樓盤對照一吓,就知道呢間舊樓收買佬同邊個最熟,舉個例,筲箕灣而家新地(0016)個譽都,即係iUniQ,就係田生幫手收返來,可見呢位中間人都拉到大客,至於佢收到發展商柯打先做嘢,定係收到七七八八四四六六先搵大孖沙兜售,就無從估計。

之前幾年香港樓價爆升,唔計2008年第4季至2009年第1季半年,坐咗貨可能嚇到鼻哥窿冇肉,不過田生集團既然有起釘收樓的能力,如果大膽少少,就算冇開發樓盤又唔識得發水秘笈,成個樓盤收咗強拍再轉賣俾地產商,賺物業差價而唔係收服務佣金,可能已經發咗,又用返iUniQ做例子,2008年新地收個盤返來,2億銀唔夠,舊年掟出街賣,聽過一炮沽清套現8個億,又即係話田生收樓夠晒薑,但係做生意唔係咁胆生毛,一次生兩次熟,如果意外,田生好可能會自己搞一個半個細盤玩吓。

查實全香港大小地產商,在強拍門檻降9成降至8成之後,好多人都打緊舊樓主意,同樣係舊樓收買佬,金朝陽集團(0878)斷估冇乜做收樓服務,唔係中間人,最多成個地盤賣出去當炒地皮,金朝陽本身做開地產發展,有一定專業知識及經驗,近年在港島舊區都做咗幾個重建項目,或者收樓手法比較正路,冇乜話聽到會在阿婆屋企對面掛幅巨型不知名畫咁得意,亦冇大地產商在背後做財力支持,所以項目唔算多,早排宣布同恒地(0012)聯手強拍大坑禮賢街重士街項目,唔知邊個佔大份,似乎係個個地產商鬥打釘起釘,撞埋一個盤就不如齊齊發展。

金朝陽本身亦有做商場寫字樓,例如銅鑼灣的金朝陽中心,雖然零售舖位唔多,不過勝在夠中心,對住九倉(0004)個時代廣場,至舊年底財政年度,金朝陽中心租金收入1.9億元,睇吓點計喇,粗粗地5厘,估值都有38個億,等如公司最新市值,在小型地產公司當中,算係一個被忽略的包租公,霎東街及耀華街項目完成之後,有可能好似早排的希慎(0014),估值提升幾格。

講到舊樓收買佬,唔可以唔提吓偉大的市區重建局,香港最大型的土地供應,唔計新界,就要數市區重建,即係話市建局查實手握最大的潛在樓面供應,不過政府做市區重建,阻力分分鐘仲大過發展商強拍,首先要顧及保育,保育對象包括實實在在的古跡及有時未必個個一樣的集體回憶,唔係樣樣話拆就拆,更高難度就係要自負盈虧,當自己係間地產公司咁營運,咁就出現咗好似前政務司司長唐英年所講,起埋晒啲「華而不實貴到無倫」的樓,亦好難扮演土地供應中間人的角色。

市建局真正的作用,查實應該係做一啲好似觀塘的超大型重建項目,令一個舊區改頭換面,市建局手腳慢,各大小地產商已經搶住做,搞到市區一楝二楝香雞型的蚊型樓,唔三唔四,增加市區重建的難度及可塑性,家陣香港任何土地規劃的吋步難行,開拓新界難,市區重建又難,世事冇咁完美,二擇其一的話,市建局睇怕要嚟多次大變身。

關連文章:
1. 忠奸中間人(上)(中)(下)

沒有留言:

發佈留言