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2011年9月23日星期五

諸事恒隆(下)

(刊於2011年9月23日am730)


上回講到,特首選舉入直路,如果要為呢場政治博奕貼馬仔,搶閘變身疑似候選人梁振英陣營,有一盞「燈」,就係恒隆地產(101)主席陳啟宗。

喺啱啱出爐年報裡面話,陳啟宗話自己其實唔係公司CEO(首席行政總監),而係CPO,即係「首席政治總監」,大約講緊中國呢個非市場主導經濟,點樣判斷政策及政治風險咁。

作為公司CPO,陳啟宗呢位老闆,應該唔易湊,第一好長氣,年報主席報告書可以寫足廿幾頁;第二自我感覺非常良好,吹水廿幾頁最少有一半吹緊自己及恒隆點勁點勁,例如地產商唔賣樓就梗係要做包租公,根本冇乜選擇,行家做多少少商業地產,陳啟宗就話人哋抄佢策略,仲吹到呢個轉變做「恒隆現象」,新地(016)近年租金收入已經超過賣樓收益,唔通又叫「九倉現象」咩?

當然啦,作為一個香港藍籌地產大孖沙,肯花時間親自寫廿幾頁嘢你睇,呢個動作其實抵讚,將恒隆主席報告書吹水唔抺咀部分略過,亦唔係全冇睇頭。陳啟宗把口唔收,表面上狂野風格,同佢經營作風其實馬咀唔搭豬頭,05年之前,策略其實都係「靜待其變」,保守得交關。

舉個例,呢種管理層,唔使擔心間公司會買咗乜嘢結構性投資者損手爛腳,恒隆對沖外匯風險,做法只有一個,就係真金白銀買人民幣,到今年6月,大大話話掃咗200億人仔現貨,陳啟宗亦唔怕話大家知,恒隆好多時係公開市場最大人民幣買家之一,如果間間香港地產商都咁做,銀行真係唔得佢死。

陳啟宗寫於7月29日

恒隆公布於9月28日

又例如,陳啟宗話,一年前搵前國泰(293)大班陳南祿過檔做董事總經理時,講明最重要任務就係「在內地買地」,過去一年老闆看法有變,可能「一兩年內都不會買地」。恒隆主席報書裡面,有一個幾有趣統計數字,陳啟宗話,5月之前14個月,23間內房商喺香港債市借咗最少1,200億港元,其中三分二係5年或更短,部分年息14厘,不過,中央樓市調控雖然喊打喊殺,但係至今仲未有一間地產商破產。

陳啟宗言下之意,就係中國地產調整期仲未正式開始,短期內甚至會有更多地產商加快進軍商用物業,不過恒隆已經洗濕咗個頭,喺05至09年期間,在大陸多個城市做咗唔少大項目,上海以外投資,大約已經掟咗5百億港元做緊,等如恒隆一半股東權益或市值,從呢個角度睇,恒隆變身做內房包租公呢個轉型動作,就唔可以係保守。

09年以前恒隆,係一間「雙城公司」,集中香港同上海兩大金融中心,而家幅射到全國幾個省會城市,香港鼻屎咁大之地,7百萬人口加每日幾十萬自遊行,所有人逼埋喺幾個商場打白鴿轉,做商業包租公唔難搵食,呢個模式可唔可以在大陸複製,唔可以隔岸觀火,去開大陸的話,行多啲商場啦。

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1. 百貨諸色(上)(下)
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3 則留言:

  1. 得唔得真係要睇睇呢一兩年新落成既沈陽同濟南項目點。出租第一步就做得甚出色,就睇營業額能否有表現。

    恒隆選城市及地段上下了很多功夫,執行上亦應很有經驗,再加和商戶多年的信賴和合作,和地方政府對恒隆品牌既信心,多方面都頗為有利。剩下只在於城市購買力到不到位。

    小二

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  2. 亦公平啲講句,話陳啟宗點悶都好,以藍籌地產商計,恒隆在過去十幾年,最少爬咗新世界頭...

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  3. 好似由佢上任時排第十,到而加第三第四,同九倉叮噹馬頭。NAV由07既13升到11年24.5,算是不錯。而這段期間,陳生指為起飛期,2012年開始則將開公司的黃金時代。打個折,未來幾年增長應有一點保障。

    市值1000億,200億待售存貨,110億淨現金(最近使40億買昆明地),也就是700億買到上海香港每年50多億租金的物業組合加04-08年買到既的幾塊靚地。新年度在兩間新增商場頁獻下,租金或可達60億。8成淨收入計,達45億以上。

    估值上或者不算很吸引(現價離高位已近腰斬),但穩定性及增長確定性卻不錯,更食正國內消費增長。已重注買入1000股作為重心股...

    小二

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