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2011年11月3日星期四

公私領匯

(刊於2011年11月2日am730)

公營私有後蜜月期

今期開領匯(823)

香港政府近年有個優良紀錄,每次拎嘢出街賣,次次都益街坊,由以前地鐵今日港鐵(066)、五隧一橋以至近月iBond,暫時冇一次要投資者蝕錢,唔少仲賺到笑。

領匯更加明顯,05年上市冇耐,即被TCI「孩童基金」相中,一個大鐵鎚,打爛香港政府「大市場小政府」招牌,當年甚至有人懷疑「大鐵球」Chris Hohn有本地大鱷仙人指路。領匯呢一役TCI賺唔少,但近年又好似絕跡香港,唔知係咪又輸返晒俾香港大孖沙。

唔好話「大鐵球」,領匯當年上市,散戶差唔多派到一人三手,當年每股10.3元(港元,下同)掛牌,星期二收市27.5元,計埋咁多年大約4.5元分派,坐到而家的話,回報率都超過200%,可以有咁高回報率,原因好簡單,有兩個,第一,政府賣大包,唔敢將個價要得太盡,05年上市時候,香港磚頭價值亦未大幅上漲;第二,唔知道、又或者冇發揮到資產潛力,在寸金呎土的地方,坐住全香港最巨型收租物業,一直唔識得運用。

領匯旗下物業,仍屬於政府資產期間,真正話事人係房委會同埋房屋署,房屋署當年,梁展文喪搭鍾麗幗,兩個人有幾叻,當年房策地政有幾亂,大家有眼睇,房委會做包租公又點會做得好。不過公道啲講句,房委會好好醜醜都包括民意代表,政府做嘢,相對於私營公司,一可以太狼明搶,二唔可以做陰濕嘢,連華富華安樓街市一個舖位月租5千2 都要公諸於世,生意又唔係咁易做。

透明度咁高,好難做生意

02年底政府停建居屋,房委會乾溏,需要出售資產應急,當年政府房屋政策思維大方向,要撤出私人思場,所以晨早決定咗將領匯賣到一股不留,領匯已經變成一間好似滙控(005)咁,冇控股股東,由董事會及管理層主導的私營上市公司,接手後種種經營手法,包括翻新商場然後加租,迫走小租戶迎來大客仔,小市民當然睇唔過眼,亦有唔少小股東唔知幾開心,要鬧的話,只可以鬧政府當年政策。

超過110萬平方米零售舖位,已經佔香港1成零售市場份額,仲有8萬個停車位,由一個放軟手腳多年的包租公,平價賣俾一個眉精眼企的新老闆,開頭幾年,物業組合潛力好容易得到釋放,股價自然長升長有。

領匯物業出自公營房屋體系,「升呢」程度有限,今年6月第一次出擊,11.7億元向南豐收購坑口商場,就係公司有需要改變策略保持增長的最大訊號,領匯最大競爭優勢,就係夠大之餘夠大眾,同大型物業管理公司兼大型零售公司講數,成本及賣價都容易傾到好價錢, 一啲對一二線地產司嚟講,只係非核心資產的「大眾化」商場,領匯4厘Yield買返嚟,可以好容易捽到變4厘半,如無意外,領匯價繼續在本身大型商場附近,繼續併購有整合價值的獵物。

不過領匯在大眾化市場,亦唔係全無競爭對手,最新出敵人,就係自己親生阿媽。

近年公屋繼續起,至2010年3月底,房委會零售及商舖物業已經增至加168,000平方米,停車場26,400個,仲有20萬平方米工廠大廈同過2百萬平方米社區教育及福利設施,未來幾年復建居屋,公營房屋體系再度膨脹,房委會好快會變成一個重要商業包租公,政府明顯己經放棄咗,將房委會資產陸續賣俾領匯的政策路線,亦即係話,大眾化零售物業市場,即將上演一場「手掌係肉左手又係肉」之爭。

領匯條食物鏈最底部,始終係公營房屋體系居民,上市六年做嘢完全冇手軟,但亦唔可以做得太過份,企業社會責任感,會比其他包租公強好多,物業組合潛力,過去五六年應該已經搾得七七八八,未來競爭大咗,政治壓力又高咗,唯有靠收購保持增長。

領匯最新股價,相對資產淨值,仲有12%溢價,全港最大地產公司新地(016),反而仲有12%折讓,市場似乎過於樂觀地認為,領匯未來可以保持公營私有化後蜜月期的強勁增長。

老董當年腳痛,多得蘭姑,
同埋煲呔針囉...

伸延閱讀:
1. 茶杯: 大鐵球「小」政府
2. Link REIT's latest corporate financial presentation
3. 領匯監察
4. 舊片: 盧少蘭與領匯

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