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2012年6月27日星期三

老實樓神(上)


香港普通市民買樓,作為投資者作為消費者,權益向來冇乜保護,股市出入都叫做有個證監,買樓中招唯有認命坐監,股票分析員一大堆,又有幾何見到「樓盤分析員」,有見及此,財經茄哩啡扮埋「地產茄哩啡」,頭炮同大家推介一個城中筍盤:峻瀅。

嗱嗱嗱,順叔絕對無意,刻意唱好某公司某個樓盤,不過張張報紙頭版頭條都話峻瀅「大減價」、「平盡」將軍澳,咁哄動,可以作為一個買新樓的實戰例子,既然冇地政專業人士做「樓盤分析員」,順叔就算唔係地政專業,都唯有頂硬上,唔夠班做投資者教育,計吓師奶數,做吓消費者教育都好。

峻瀅日前開盤,當然唔少得人稱「樓神」的長實(0001)執行董事趙國雄,開咗個每平方呎5313銀(港元,下同)的「WIN硬價」,聽講仲低過同「區內」二手市場價格,開倉賣大包益去貨,樓神仲話,希望可以提供到一個機會,幫香港年青人置業上車咁話,聽到樓神呢句說話,感動咗囉。

峻瀅在電視賣行廣告,又「新中環機遇」又「香港東千億催燦」,宣傳口號無得彈,唯一可以批評的地方,就係略嫌平實內儉咗少少,形容呢個離將軍澳日出康城八至十幾分鐘腳程的新盤的地理位置,查實可以再浮跨啲,例如「汕尾以南、沙堤以南、一路向西」咁,都冇錯喎。

印象講多無謂,講銀最實際,打開峻瀅官方網頁幾張價單,的確有好多單位,呎價低於「5313」的,不過講緊用建築面積計算,仲要係現金或按揭即時付款的95折優惠,用「實用面積」計,就冇「WIN硬價」呢支歌仔唱。

咁咩嘢叫做「實用面積」呢,根據峻瀅樓書第4頁的定義,當然包埋露台、工作平台、窗台呢抽嘢,如果有圍牆連接公眾地方,圍牆面積都會計算埋入去單位的實用面積,打開是但一張價單,右下角超細粒字的注釋,又有一句,「買賣合約之實用面積之計算包括非結構預製外牆,並由非結構預製外牆之外圍計起」。

咁咩叫「非結構預製外牆」呢,顧名思義,即係預製組件,唔知點解咁環保,聽講可以得到優惠,政府豁免計算樓面面積,於是近年越整越厚,想知道「非結構預製外牆」點影響單位的實用面積,又可以去返峻瀅樓書第7頁,上面提到,呢類預製組件牆,最厚去到30厘米,接近一呎,隔離仲有個幾仔細的圖表,話你知每座每個單位,「非結構預製外牆」的面積有幾大,例如第三座全楝的A單位,預制組件最厚,佔單位有蓋面積足足7.12平方米,即係話幾百萬買個單位,足足有76平方呎係石屎牆,用「WIN硬價」計算,都要40萬。

明明係石屎,不過呢,引用一位網友所言,冇咗幾面牆,成間屋會冧,又即係話,閣下買咗個單位,日日夜夜都用緊呢啲「非結構預製外牆」,即係好實用,當然應該計入「實用面積」啦,「非結構預製外牆」,而家搞到厚度高達30厘米,肯定唔係峻瀅獨家,應該唔少新樓都用緊呢一招。

如果閣下覺得石屎牆唔實用,咪減咗條數自己再計吓,舉個例,跟據峻瀅價單,第3座32樓A單位,即供價514.6萬,建築面積970呎,呎價5,305元,OK?單位分攤咗199呎公用面積,仲有76呎石屎牆,剩低695呎需要舖地磚,實用比例得71%,呎價變咗7,404元;再減埋22呎露台、16呎工作平台、33呎窗台,實用面積又可以話得返624呎,實用率64%,呎價高達8,246元。

一個單位,用唔同面積計算,有唔同呎價,不過最後簽字成交,永遠係一個價錢,講到尾,就要閣下自己判斷,一個九龍以東以東再以東、汕尾以南以南一路向西的將軍澳分層單位,牌面近千呎,實際可用唔夠700呎,值唔值500萬,下回再續。

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2 則留言:

  1. 香港賣樓面積計算方法真系世界上獨一無二兼離譜。其實除左用來做按揭或遷拆賠償真系無意義,用家應該以內籠空間自己計下值唔值先買。

    其實我覺得香港現時買新樓真系好唔抵,二十幾年樓其實最抵(雖然仲系好貴)。有電梯又實用、交通方便、環境通常都幾好。三四十年就可能太舊要維修或者有危樓風險、或者所在地方太嘈等。其實想買平樓住,離地鐵十幾分鐘要行上座山,九龍有好多如慈雲山,官塘等。空氣好的,又有公園系附近,好過買個垃圾場邊發水新樓。

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  2. 香港好多政策都傾向於大商家,樓市種種政策是其一。其他諸如電訊、寬頻、超市等亦處處可見地產佬手影。

    「無為」(無能?)的政府遇著「有為」的地產佬,結果便是市民買單。

    小飛飛

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