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2012年6月28日星期四

老實樓神(下)






今期財經茄哩啡撈埋「樓盤分析員」,推介長實(0001)最新開售的城中筍盤峻瀅,將價單及樓書當上市公司招股書咁睇,講多次,冇意唱好某一公司或某一樓盤,只不過用一個最哄動的樓盤,睇睇一啲買新樓ABC,當係消費者教育。

上回講到,峻瀅以每方呎5313元(港元,下同)的「Win硬價」作招徠,不過講緊用建築面積計算的即供優惠呎價,樓書及價單列用的「實用面積」,亦唔當得真,如果將單位所攤分公用地方面積、查實係石屎牆的「非結構預製外牆」等一大抽唔等使的發水面積剔除,單位實用比例分分鐘低於7成,實用面積方呎價分分鐘超過8,000大元。

講完單位縮水,梗係輪到樓盤發水,兩者因果互連,之前講過無數次,今次唔再重覆。

峻瀅樓書第96頁,列出咗獲政府豁免計算樓面面積的「環保設施」及「創新設施」,當中「非結構預製外牆」,已經有88,802方呎,露台70,547方呎,工作平台28,686方呎;露台同埋工作平台,點解要一分為二,再佔用多啲石屎牆,又有幾環保,起樓用預製組件又幾創新,大家可以問吓候任特首梁振英及發展局局長林鄭月娥,未來政策會唔會再咁鬆手。

樓書第97頁,列出各種各樣獲豁免的設施,包括「康樂設施」、「有蓋花園」、「加濶的公用走廊及升降機大堂」等,冇逐一列出佔用面積,不過睇牌頭已經知道唔細,所以峻瀅近1,800個單位,個個都分攤咗接近200方呎的公用面積。

咁都未講完,根據樓書平面圖,每個單位都放咗個放落唔細的「冷氣機平台」,不過面積表又冇交待,「冷氣機平台」計唔計落建築或銷售面積。

峻瀅樓書冇列明樓盤原來的可建樓面面積,以及最後賣俾用家的總銷售面積,財經茄哩啡唯有自己計師奶數。

峻瀅樓盤,位於將軍澳85區,同區查實有三個計劃中的住宅盤,包括峻瀅,前身都係捷和鋼廠的廠房物業,三個都同長實共同發展,峻瀅地盤,2007年補地價28.7億元,可建樓面大約100萬平方呎,平均地價只係2,700元一呎。

峻瀅樓書詳列每一個單位的建築面積,將所用單位建築面積加埋一齊,總共140萬方呎多啲,換句話講,樓盤發水最少40%,假設平均售價,建築面積計每方呎6,000元,峻瀅銷售收入都有84億元,長實可以賺幾多,大家自己計喇。

發水4成,唔怪得峻瀅實用率,俾盡佢都係7成多啲,地產業「行規」,唔代表消費者應該逆來順受,唔通個個高官都有僭建,就等如合法,大家又可以問吓政府,講咗好耐話要收緊發水面積的豁免,究竟要講到幾時。

除咗計錢,樓書越係細粒的字,越應該用放大鏡放大慢慢研究,例如幾乎每張面積表都提到,部分單位露台或平台,外牆裝飾內藏公用去水喉,真係要買的話,就要睇吓個單位會唔會收埋直徑近呎的去水喉。

有「樓神」之稱的長實執行董事趙國雄,出咗名老實,例如月前天宇海的「平台層」,不過係買家疏忽的美麗誤會,又話將軍澳85區另外兩個樓盤,對峻瀅極度綠化的景觀唔會有影響,佢老兄講得出「發展商點會自己擋自己」,就一定有辦法啦,分分鐘未來兩個盤,長實都係用防彈玻璃做牆身,峻瀅業主可以享受透視樓景。

峻瀅廣告最真實一幕

其他小問題,例如堆填區的清新空氣,聞聞吓就「心曠神怡」,就算行得慢啲行十幾分鐘先到港鐵站,班次又疏落,咪當鍛鍊腳骨力囉,好多人都係咁啦,大家開車坐車行過東區走廊,記住望吓對面將軍澳,有幾多楝一模一樣的住宅建築,再想像一吓,類似建築群,未來幾年可能會再擴大一倍。

長實近年,做豪宅及甲級商業物業,成績唔係咁見得人,不過呢,在大眾化一手樓市搵食,鋪鋪精甩邊,講到投資者教育,即係樓價平貴,唔好問財經茄哩啡臨時客串的「樓盤分析員」,信老實樓神啦,在堆填區良心推盤幫年青人上車,「Win硬價」!

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1 則留言:

  1. 另一樓神雷霆升得快過神九, 做左副董事總經理. 另外郭生話模係瑜伽呼吸呀

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