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2012年9月14日星期五

合和四十(下)

「乜尻Tower」vs「合和中心二期」

合和實業(0054)的合和中心二期項目,可以話係一個一波幾十折的項目。合和早在1979年已經開始在灣仔船街收地,94年時本來只係想起摩天酒店,項目已經得到城規會批準,建築圖則都批埋,不過估計當時合和在東南亞殺得性起,97年亞洲金融風暴後更加冇力搞,未能如期補地價,項目一拖再拖。

去到2004年合和開始恢復元氣,合和收購埋項目原先地盤周邊的私人物業,諗住發大嚟搞,起個乜尻「Mega Tower」咁惹火的名,不過再闖關就遇到好大阻力,例如公眾對「屏風樓」的關注,又適逢03年區議會選舉建制勢力大敗,唔好話城規會,灣仔區議會都搞咗好耐,嘈到要司法覆核咁滯,08年合和讓步,決定大幅減少樓層及總建築面積,加上建制勢力重返區議會, 09年先獲得灣仔區議會支持,到今年6月,同政府達成換地及補地價協議,項目終於可以動工,不過到2018年先會落成。

合和在08年時估計,合和中心二期計劃,總投資額約50億元(港元,下同),搞咗幾年,計埋補地價37億元,最新的投資額估計不少於90個億,項目主要係酒店,仲有近30萬平方呎的零售面積,將會成為灣仔呢個舊區最大型的零售物業組合。

查實順叔好怕香港去到邊都係冷氣商場,搞到香港人好似唯一娛樂就係行商場,在商場門口同個公仔拍個企硬照,又或者對住碟菜影張想,再放上Facebook就好似好毑開心人生樂事咁,見到都打冷震,不過呢種商場文化未改變之前,講地產股,始終要講佢嚿商業磚頭值幾多錢。

至今年6月底,合和資產淨值約318億元,最新市值228億,折讓約3成,不過合和中心二期以成本入帳,即係5個億左右,市價講緊個項目地皮價值80個億,減咗37億元補地價,仲有42個億的新增土地價值,加埋呢條數,合和資產淨值約360個億,折讓變咗近4成。


希慎(0014)最新市值約372億,折讓23%,遠低於合和,即係話縱使希慎息率冇合和咁高,投資者對希慎的銅鑼灣物業組合的信心,遠高於合和在灣仔嚿磚頭,咁又難怪,希慎廣場落成之後,希慎已經變翻銅鑼灣現成的最大包租公,可以收割,合和要變身灣仔最大商業包租公,仲有排搞,灣仔區始終住宅多集體回憶多,要發展到可以同銅鑼灣尖沙咀級數的黃金購物區,未必咁容易。

希慎在2011年的經常性核心純利,大約13億元,同合和一年的核心盈利差唔多,不過希慎專心在銅鑼灣做包租公,亦未計入希慎廣場的收入,合和業務雜好多,被當成半隻綜合企業,內地房地產同埋公路項目,近排都成為負面因素。

合和公路(0737)估值,已經跌到2012年財政年度息率8.6厘,以往績保守估計,每年派到3毫港紙的話,現價都有7.6厘,淨收息,13年回報100%,真係有興趣的話,要留意吓中港兩地未來公路鐵路幹線的規劃,對合和公路影響孰正面孰負面、合和公路主要項目營運年期仲有幾耐玩。

公路股近年成為阿公宏調經濟的開刀對象,舊年用嚟壓通脹,今年用嚟刺激內需,例如假期免收過路費,政策負面因素揮之不去,加上出口放緩貨車流量大減,公路股普遍受壓。嚟緊國慶假期,如果免收路費變成全國大塞車,有關政策可能出現轉向。

放長嚟睇,公路股始終係投資區域經濟的代用品,尤其係主要幹線的營運商,合和係投身珠三角基建的港資先鋒,合和公路亦係港珠澳融合的最大受惠者之一,例如港珠澳大橋對推動人流車流的因素,又例如自駕遊,不過當然啦,都係嗰句,而家講融合,已經變成一個足以令社會分裂的議題,好似智經研究中心咁,呢個前朝智囊,怕且有排都唔會再研究呢個課題。

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4 則留言:

  1. 請問順叔那裡可找到合和二期歷史入賬價是五億?另外印象中,合和在灣仔應該仲有唔少舊樓業權,有冇辨法知?John

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    1. Brother, it's in the presentation materials I've attached above. I wrote the article hastily and you may want to do your own calculation on its fair value.

      I only heard from some experienced real estate agents in Wanchai that Hopewell has been quite active in planting "nails" along Queens Road East. If you are really interested, there must be some traces in the land registry...

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  2. Dear Brother, Any idea on 港珠澳大橋? It seems that 1800 won the majority of building contracts of this bridge. What do you think on the pros and cons on 54 and 737 after the completion of 港珠澳大橋? Thanks.

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