恒大燒賣（上）

(刊於2010年4月15日am730)

（文章標題為後期改動）

今個星期又開恒大(3333)。

首先聲明，順叔同恒大或恒大管理層，冇恩怨，套用分析員術語，睇法「中性」，但呢間公司太有代表性，拆解大陸地產股，最好教材。

今日先睇損益表。

唔係咁多分析員夠膽跟恒大，計埋中銀國際，仲有美銀美林、高盛同埋瑞信，又會咁啱，正正係四間湊恒大市上市嘅投資銀行。又係咁啱，間間都唱好，美銀美林睇得最好，目標價6蚊。

美銀美林對恒大所做預測，神準到離譜，舊年上市前出份報告估計，恒大09年純利有10.5億人仔(下同)，星期一派成績表，冇多冇少，正正係10.5億。(不過扣除物業重估，核心盈利2億多啲，擁有全國最大土儲，賺錢能力暫時可能排第尾。)

如果分析員咁神準，唔得了，因為四間投資銀行，都預測恒大今年同明年，業績大突破，核心盈利會井噴至80億水平。
講多次，係80億人仔。

中國海外(0688)回歸「海內」十幾年，舊年先賺得75億，市盈率近廿倍，如果恒大賺多過中國海外，以目前五百億左右市值計算，市盈率6倍多啲，平到震。

點解恒大有咁強勁爆發力，美銀美林就話，恒大09年合約銷售300億，但收入只有57億，即係閹埋二百幾億賣樓收入未入帳，今年開始，在全國二三線城市大肆擴張策略修成正果，收入閒閒地會暴增六倍至415億，保持三成幾毛利率，純利近80億冇難度。

要有咁大隻蛤乸通街跳，首先要有三個假設要成立: 第一，今年即賣樓即入帳，唔再閹埋閹埋；第二，毛利潤唔會被資金成本壓縮；第三，調控政策唔會影響賣樓同毛利率。

故事太完美，就唔會太多人相信，包括順叔，亦可能包括美銀美林。

恒大今年一月，做咗單7.5億美金嘅優先票據，五年，13厘，加埋2.5%佣金，可能係大陸地產商當中，資金成本最貴一單刁，邊間行做? 又會咁啱，又係美銀美林、高盛同中銀國際；乜人接貨? 又係咁啱，又係呢幾間湊恒大上市嘅投資銀行。

美銀美林，當日係恒大上市聯席保薦人，又係股東，而家做埋債主，對恒大應該好了解，借錢要收13厘貴利，一係連自己個分析員都信唔過，對恒大盈利爆發力有懷疑，一係對恒大資產質素冇太大信心。

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