Best Blogger Tips

2012年8月21日星期二

SOHOHOHO中國(中)

SOHO現袋城樓書: 你準備好SOHO了嗎?

上回講到,SOHO中國(0410)係一間吹水能力爆燈的公司,吹到全世界都唔記得佢聲稱主業係賣寫字樓,不過一件二件「當代建築藝術品」,近年唔知賣唔出定唔捨得賣,決定都係「私人收藏」,上星期打鑼打鼓宣布,「轉型」做包租公。

轉型唔係話轉就轉,SOHO中國在轉型期仲要靠變賣商業物業套現周轉,賣寫字樓呢個業務模式,並非SOHO中國獨家,好似廣州富力(2777)咁,都有一兩成收入嚟自賣寫字樓,不過SOHO中國2007年上市時,主打概念拆售商業物業,而且佔業務比重最高。

大家幾時見過時代廣場舖位有二手成交?除咗金管局金融雲端當年坐住位金融沙皇任志剛,幾時又見過新地(0016)將IFC的分層寫字樓拎出街賣?真正一級的地產公司,絕多數擁有一級的收租物業,一級的收租物業,亦絕不輕易拆售,因為業權一拆散,幾乎冇可能維持到有效管理,個場好易搞到唔湯唔水。

舉個例,置地廣場,A級寫字樓,隔條街有楝環球大廈,雖然位處黃金商業中心兼地鐵出口,但只係一楝N級寫字樓,除咗已經搬走幾年的恒地(0012),冇咩大公司在環球大廈做總部,樓下個商場,更加充滿東南亞風情,造福千千萬萬香港外傭。環球大廈搞成咁,正正因為業權已經拆到散晒,聽講70年代未,長實(0001)砌底置地,買咗環球大廈塊地,分層拆售,當年破晒記錄個個拍手,但係如果今日將呢楝嘢統一業權重建,分分鐘可以賣百幾二百個億,望返轉頭,拆售環球大廈,甚至可以講係長實主席李嘉誠眼光最差的地產投資決定。(呢個環球大廈的故事,順叔搵唔到一手資料,細節可能同事實有出入,但應該都差無幾。)

香港一楝普通住宅,爆屎渠夾錢維修,業主立案法團都可能嘈亂巴閉七咀八舌,中國的磚頭折舊速度更快,寫字樓涉及商家利益,冇可能間間公司做得咁好,要業主齊心搞好一楝商廈已經難,一個社區更加係天方夜譚,從呢個角度睇,SOHO中國的商業項目拎得出街賣,多數先天已經唔係一級物業,當潘石屹一直賣大包,同「客戶分享價值」黃金地段都捨得拆售,項目亦好快會變Cheap。

又舉個例,北京的「SOHO現代城」,係SOHO中國響朵的地產項目,十一、二年前,在一個外觀同香港居屋極其神似的商住項目,放幾件藝術品,樓書加句「你準備好SOHO了嗎?」,吸引咗唔少年青新貴落搭,以為咁就真係變身「SOHO族」,十年樓齡左右目,「SOHO現代城」而家已經「現」晒「袋」,寫字樓玻璃窗變晒業主的廣告版,結果一楝楝商廈變到五顏六色,造成非常核突的視覺效果,呢啲係咪叫做「後當代」。

「建外SOHO」就更跨張,係SOHO中國最大的項目,樓面足足近70萬平方米,而且以商戶為主,玻璃外牆一樣搞到鬼五馬六。就算北京上海真係有咁大「Small Office Home Office」的需求,成個項目搞到「SOHO族」集中營咁,仲「SO」乜「HO乜」,「建外SOHO」業主周不時因為管理問題管理費炒大鑊,又停電又斷氣,不過唔難想像,幾年之後,「建外SOHO」分分鐘變成24楝「北京環球大廈」,好似香港的環球大廈咁,變成一手大業主唔識打造一級商場商廈的「地標」。

咪講笑,一楝楝已經拆售的「乜乜SOHO」、「物物SOHO」,全部掛上SOHO中國個招牌,過幾年變晒一楝二楝「環球大廈」,對SOHO中國刻苦經營多年的形象,可以好大破壞力,更何況大企業搵總部,大品牌租商舖,點會聽你支笛風花雪月,估計SOHO中國未來自己收租的物業,好可能要改用另一個招牌,SOHO中國甚至可能要改名,同以前自己的建築「SOHO屎」劃清界線。

講咗咁多,即係話拆售寫字樓呢個商業模式,根本行唔通,SOHO中國今次「轉型」,其實只係被迫上梁山,下回再續。

SOHO現代城「現」晒「袋」(圖片: 紅猴股評


關連文章:
1. SOHOHOHO中國(上)(中)(下)

伸延閱讀:
1. 會計仔筆記: 內房選國企(留意未段講SOHO中國的評語)
2. 新浪:建外SOHO管理黑洞專頁

3 則留言:

  1. 好似公屋......
    佢轉做收租,個估值又兩回事喇。

    回覆刪除
  2. 我第一眼見到以為去左牛頭角地鐵站,睇落似花園大廈玉蓮臺 http://zh.wikipedia.org/wiki/File:HK_LotusTower_Block2.jpg

    回覆刪除
    回覆
    1. 哈哈哈,真係好叉似,原來牛頭角廿年前已經咁「SOHO」咁「現代」...

      刪除