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2012年8月22日星期三

SOHOHOHO中國(下)



上回講到,一級地產商多數擁有一級收租物業,一級收租物業亦絕少業權分散,所以SOHO中國(0410)拆售寫字樓,就算唔係賣次貨,旺地靚舖都會越搞越Cheap,生意模式冇可能持續發展,所以一件二件「當代建築藝術品」放返落袋「私人收藏」,打鑼打鼓要「轉型」收租。

唔知仲有冇人記得,十年前SOHO中國,試過嚟香港上市,當日望過吓呢粒「紅石」,已經深刻見識過SOHO中國主席潘石屹夫婦的吹水神技,幾份推介資料,唔知有心定冇意,竟然有乜點講究竟想賣樓定收租,好似講到自己根本唔係一嚿磚頭,而係一件藝術品,一年賺唔到1個億人仔,想集資兩個億美金,市盈率超過50倍,講緊當年中國海外(0688)股價都係8毫港紙,個位數字市盈率,潘氏夫婦咁大食,唔使問阿桂,上市大計撻Q收場。

十年前的SOHO中國,真正可以拎出嚟吹的項目,只有兩個,一個叫做「長城腳下的公社」,一個叫做「SOHO現代城」,前者係渡假式酒店項目,當年主要用嚟招呼班賓架芬佬分析員,後者主力賣住宅,在中國剛剛出現住宅「市場」的時候,氹到一班追求時尚的首次置業人士,兩個「招牌」項目,足以似SOHO中國的形象充滿無限想像。

從SOHO中國的吹水史及發展軌跡嚟講呢,講得好聽啲,叫做以戰養戰,未夠實力做資金回籠慢幾廿倍的收租物地產,在過渡期散賣商舖寫字樓;講得難聽啲,叫做行到邊吹到邊,叫做「SOHO」,「SOSOSO」又得「HOHOHO」都得,賣點充滿彈性,賣「Small Home」唔夠人砌,轉賣「Small Office」,賣寫字樓都唔掂,就「轉型」做包租公。

公道講句,SOHO中國10年前唔肯「平賣」,之後幾年又撲到水喉繼續買地,除咗令機構投資者覺得自己有經營能力的吹水能力,選擇上市時機其實準到無倫, 2007年10月捲土重來,離恒指衝上歷史高位唔夠一個月,集資超過120億港元,應該係中國地產公司的集資記錄,不過吹水還吹水,交數還交數,SOHO中國拎住最大嚿錢,賺錢能力唔好得過一間中小型內房股,舉個例,富力地產(2777)市值只係SOHO中國三份一,但過去5年帳面盈利總和,等如SOHO中國1.6倍。

SOHO中國吹到今日,終於要「轉型」做包租公,唔係話變就變,新地(0016)IFC及ICC兩個項目經營十年八年,先有今日成績,潘石屹指住SOHO中國的150億元(人民幣,下同)現金,話負債比率由20%提高到30%,就有足夠資金完成「轉型」動作,借多幾十個億就可以將150萬平方米的樓面變做一級收租物業?咪玩啦,SOHO中國「轉型」最大關鍵,查實係手上大約230億元的「發展中物業及持作銷售用途的已落成物業」,即係一件二件已經拆散賣但未賣晒的「當代建築藝術品」,可唔可以在未來幾年套現回籠。

賣寫字樓,照計唔受住宅市場的限購令影響,換句話講,SOHO中國的「當代建築藝術品」賣唔出,反映炒煤炒礦炒舖的投資及投機需求已經大降,銀行及債市大耳窿唔會同你「SOHO」,SOHO中國盈利急降的話,借錢成本分分鐘高過富力地產。

SOHO中國舊年的租金收收,唔夠一個億,但係「投資物業」的估值,又可以發水100個億入帳變133億元,當佢真係買咗好多超級無敵霹靂黃金中心聖地,又當佢二百幾億的「當代建築藝術品」可以成功套現,至舊年底資產淨值都要232億億,同270億港元市值差無幾,講緊九倉(0004)都要折讓30%,SOHO中國做商場寫字樓會好得過九倉恒隆(0101)

或者咁講,吹水叻,唔代表本帳簿有好多口水,相信唔少人對SOHO中國的吹水能力配服得五體投地,執行「轉型」計劃及管理商場寫字樓的實戰能力,咪觀察吓囉,不過呢,風筒始終係風筒,「長城腳下的公社」又好,「建築師走郎」又好,吹嚟吹去,唔識路搭的士,記住同個北京司機大佬講:「唔該去凱賓斯基飯店。」

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1. 林少陽: SOHO變身包租公非壞事

13 則留言:

  1. 商業地產越黎越多對手,恒隆、新地、華潤、九倉、凱德...就連萬達、中糧都係唔係幾入流...一直散售開既soho成功機會係零。

    順叔應該將個youtube link貼上老潘既微博,等大家開心下~~

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    1. 哈哈哈,零就可能過份咗少少;大陸好似睇唔到你管的

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    2. oh...那太可惜了,若能流轉於微博,必火...

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  2. 轉型係正路,但係又真係吹得幾大,北京上海商廈租金回報有咁犀利?!
    投資物業「發水」嗰100億,有80億係新買,應該有一半係堅啩;不過原本30億都發水50%,仍然好誇。

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  3. 商業房地產做唔好,起完隨時變成垃圾...
    富力北京都有個商場搞左好多年都搞唔起,亦有唔少其它既落成數年仍未能成功招商開業...

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  4. 婆毑數:
    (1) SOHOHOHOHO話五年後,租金收入40個億,人仔,3厘好唔好,物業資產值1333億人仔
    (2) 恒隆舊年中港收租29億,港紙,投資物業BOOK緊936億,3厘,最新PB大約1倍冇多冇少,市值1250億港元

    結論:
    潘石屹即係同你講,借多30億人仔俾佢,5年內佢可以變間恒隆出嚟,HO. HO. HO.

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  5. 順叔...今次我唔幫你,因為恒隆上年年報因改會計年度,只計下半年六個月業績。29億只是半年租金收入ja...陳大叔自己講過內地既投資物業估值遠低於香港,只有租金收入10倍既估值...仲要講緊恒隆既租金溢利率高過8成...

    估計香港20倍約600億,內地10倍約300億,連埋浪澄君臨及在建既國內物業,才有約1200億左近的資產估值...

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    1. HMMM...你啱,等禾再計過條婆毑數...

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  6. Vincent睇好410,原因是睇好老潘:買股票就是買人。禾唔係幾同意。如果相信巴佬既買股票等於買生意,那人只是一盤生意的一部份。所謂水到渠成,天時地利人和,缺一不可。

    正如巴佬,生於美國,兼經濟起飛的大勢,正是天時地利人和的例子。又如保頓叔係歐洲識飛,黎到強國就謝哂。

    睇到Vincent呢篇文章,若禾是其客戶的話,我會幾擔心...

    當然股價超跌可以反彈,但買商業地產一定唔會揀410 law...

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    1. 唔同人睇同一個人,有唔同感覺,好正常者。

      潘石屹在賣樓時的吹水能力及所形象,十年前可能仲「WOW」到人,今時今日,禾唔相信可以複製在收租物業,甚至好可能有反效果,吹咗十幾年,可能佢自己都唔為意,呢招已經開始破壞公司形象,賣寫字樓照計同樓價冇乜關係,點解全國幾億人將佢拍埋任志強一齊屌?

      條婆毑數計少半年,衰咗,唔改了(好彩在報紙最後CUT咗),禾只係想當間舖咁,影張定格快照比較吓,就當佢5年可以變半間恒隆出嚟,禾還是會「HOHOHO」他的...

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    2. 過去幾年資源牛市,煤老闆財大氣粗又欠投資渠道,老潘吹水叻,就咁arc到一批人落嗒。由北京買到上海。但而加資源遇冷,兼夾不少租戶發現回報遠不如預期,被搵左大老襯,不再回頭。老潘發現自己吹到七情上面,老襯都不再落嗒,唯有告別散售。

      日後搞商業地產,面對的客戶不再是可被愚弄既煤老闆,個個客戶眉精眼企,身經百戰,吹水作用是零。偏偏SOHO擺在眼前的商場往績慘不忍睹,日後客戶必更有戒心。

      不過若未開發的地皮有極佳地段,或可招徠如太古或九倉等共同開發,或者還有點機會。自己開發營運既,好大機會搞到一鑊泡。

      睇到老潘段片,不其然諗起阿嬌。

      好傻好天真...

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    3. 同意,禾估計SOHO終極一變,會係「賣項目」

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    4. 林少陽好似轉左View,沽清410...

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