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2012年10月10日星期三

合景三兄弟(下)


合景泰富(1813)所講,同廣州富力(2777)合作投得廣州獵德商住項目之後,主動邀請新地(0016)加入合作發展,到咗2010年初,新地開始在大陸市場再有動作,3個月內,斥資近80億元(人民幣,下同),投得佛山兩塊毗連的大型商住地皮,今次掉返轉,新地搵合景泰富入股項目20%股權。

佛山項目規模唔細,加埋兩個太古城咁大,又係舊城改造,市政府交地時間長,有排都未有嘢睇。新地點解重注佛山,唔知,不過大陸玩磚頭係一個入廟拜神的行業,新地在大陸探路,出面的多數只係見到主席辦公室的經理錢炳輝,據佛山市政府網頁資料,新地搞佛山項目,竟然出動到郭老太鄺肖卿,可見呢個項目有幾重要,而呢個省招牌項目又竟然預埋合景泰富一齊玩。

2007年底新地入股廣州獵德項目,跟住公司管理層出現地震,原主席郭炳湘出局,新地內地業務亦沉寂咗兩三年,捲土重來都係搵返合景泰富合作,可見在新地眼中,合景泰富最少屬於「信得過」的生意拍檔,郭氏三兄弟鬩牆之後,相中合景泰富孔氏三兄弟,呢份信任更加有意思。

除咗新地,合景泰富亦有同置地合作,2010年底,近40個億投得成者的商業地皮,各佔五十股權,呢個「環球匯」項目聽講已經差唔多可以出街,有興趣上開去可以望吓,傳統英資加新興民企搞出嚟的地產項目係乜樣。

在廣州起家的地產公司大老闆,唔少香港散戶都好熟悉,因為曝光率高,例如恒大地產(3333)董事長許家印,大家對呢位前度「中國首富」唔會陌生,恒大同富力,都搞咗隊中超球隊,搞得足球,自然有好多免費宣傳同埋曝光機會,相對恒大及富力,合景泰富孔氏三兄弟非常低調,冇留意大陸地產的散戶,分分鐘將合景泰富同合富輝煌(0773)撈亂。

合景泰富群得香港地產商多,好學唔學,學咗好多香港所謂豪宅的浮跨之風,例如個樓盤名中間要加一點,斷開兩截先開心,又例如天乜天物大門小門咁,不過咁講,即係話你知合景泰富定位做高端市場,所謂精品豪宅,都叫做同一個行業同一個市場位置,合景泰富樓盤名的浮跨之風,最少冇在管理層上出現,好似SOHO中國(0410)老闆潘石屹咁,日吹夜吹魚蝦蟹,俾你做銀行大耳窿,你會放心借錢俾邊個管理層?

低調即係冇新聞,局外人冇乜公開資料去判斷孔氏三兄弟係咪「信得過」的債仔,不過新地及置地兩間相對謹慎的公司,在大陸發展都搵咗合景泰富做盲公竹,可以合理推斷合景泰富唔係一間亂衝亂撞的公司。

合景泰富同其他絕大部分中國地產商一樣,高負債,本帳簿唔方靚仔得去邊,至6月底,坐住約460億元資產,資產淨值約140個億,市值約120億港元,股票唔算特別吸引,現金近60億銀,40億元短期銀行負債,除非突然冇賣樓收入,冇即時流動性壓力,132億元長期債項當中,近一半係美元優先票據,當中2011年3月發行的5年期美元債券,年息12.75%,標迪所謂評級係「B1」,標普係「B+」,唔知佢哋講乜,大概係唔屬於投資級別咁,不過最新息率,根據彭博數據,已經炒到唔夠9厘,一手時間升咗成幾兩成,講緊2014年合景泰富有權贖回,現價買入可能要蝕少少價,即係話唔少投資者查實已經當信貸評級發嗡瘋。

合景泰富有冇機會爆煲,當然有,問題係成個中國千千萬萬間地產公司都面對同一個問題,加埋一齊,外國評級機構可以話佢係一個大得不能倒的道德風險,不過倒咗就全地球攬住一鑊熟咁解,銀行爆煲可能渣都冇,地產公司爆咗,當磚頭秤最少有咁上下斤兩,中國地產公司賣項目套現應急的例子都唔係咁多,如果冇估錯,好似新地置地的香港發展商,日日在求神拜佛大陸地產快啲爆煲,咁先有市場空間出現,咁先可以執平貨,合景泰富爆煲,新地分分鐘會食咗佢添。

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