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2012年10月9日星期二

合景三兄弟(中)


中國地產公司數目太多,是但搵一間出嚟講,有時唔知點入手,將兩間類似的上市公司拍埋一齊,睇幾年,印象可以更加立體。

合景泰富(1813)中國奧園(3883),有唔少相似的地方,大家都係兄弟班做大股東兼管理層,合景泰富有孔氏三兄弟,奧園亦有郭梓文郭梓寧兩兄弟。

合景泰富07年上市招股之時,據當時傳媒報道資料,有份圍飛的香港大孖沙,包括新地(0016)郭炳江、恒地(0012)李兆基、中信泰富(0267)前主席榮智健等,廣州行家富力地產(2777)的老闆李思廉亦有俾臉入飛;奧園遲3個月上市,更加係股市最旺的良辰吉日,基礎投資者陣容更加星光熠熠,當中赫然有新地當時主席郭炳湘的名字,本來著埋同一條底褲的新地郭氏三兄弟,投資內房股分道揚鑣,心水清者,當時可能已經聞到幾分兄弟鬩牆的味道。

兩間新晉內房股,集資額及市值規模差唔多,都係相對細細粒負債高,連發展軌跡亦差唔多同步,2006年在私募市場引入直接投資的策略股東,合景泰富搵咗摩根士丹利樓下間地產基金,奧園引入國泰財富(Cathay Capital),齊齊槓桿再槓桿,咬地再咬地。

兩間公司咁多相同之處,不過跟手5年的發展就好唔同,唔好講其他,睇股價,合景泰富招股價7.28(港元,下同),而家得返4蚊左右;奧園更慘情,5.2招股價,最新價1蚊唔到,潛水幅度高達98%,兩間公司的基礎投資者,仲有策略投資者,斷估暫時都未搵到窗口套現走人。

相對奧園,合景泰富股價相對硬淨,無需要變賣項目套現,在債市亦有一定融資能力,兩個管理層的質素,好難就咁直接比較,不過可以睇到一個比較突出的、客觀的分別,就係合景泰富在過去5年,周不時搵到有質素的生意拍擋,揸包括新地。

之前講過,新地第三代揸Fit人、郭炳江的公司郭基煇,07年合景泰富上市之時,在大摩打工,當時有乜份穿針引線,入股合景泰富做策略股東兼湊合景泰富上市,唔知,不過據新地自己公布的資料,郭基煇08年回巢新地幫手之後,職位係「項目經理」,負責香港及「珠江三角洲區域若干主要住宅及商業項目」,而新地在南中國發展其中一個合作拍檔,正正就係合景泰富。

新地在大陸搞緊邊科,公開資料唔係好多,地標式收租物業,暫時只係留意到上海國金中心及環貿廣場,內地業務佔集團整體比重更加唔高,例如住宅銷售,至6月底財政年度,中國分部業績只有4個億多少少,佔公司整體賣樓收益只係3%多少少,可見新地在大陸賣樓,好鍚住自己個招牌,做得好慢好細,未放手大搞,作為新地少數開咗名的合作夥伴,合景泰富資料披露當中,反而見到更多新地高層的腳毛。

新地在珠江三角洲算係比較活躍,不過土地拍賣場唔係咁多舉手, 2007年9月曾經參與競投廣東獵德村的商業項目,但係最後輸咗俾合景泰富同埋廣州富力的合營公司,地價46億元人民幣,投資額斷估最少100個億,兩個幾用後,呢個珠江新城最大地產項目,舉行乜嘢啟動儀式,出席嘉賓除咗合景泰富主席孔健岷、富力董事長李思廉,竟然仲有新地郭炳江,原來合景泰富及富力,邀請咗新地入股項目,據內地傳媒報道,三間公司各佔項目三份一權益,新地主要搞商場部分,當時郭炳江仲話,新地將來傾向以合作方式進軍內地房地產市場,搞到盲公竹順便偷師同時,可以分散風險,亦唔排除再度與獵德項目的拍檔合作咁話。

之後新地唔多覺同富力再行埋,不過合景泰富就繼續有往來,包括佛山的舊城重建項目,下回再續。

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