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2011年2月11日星期五

一年恒大(下)

(刊於2011年2月11日AM730)

恒大重慶綠洲
公司宣傳 vs 交樓實景
西安恒大綠洲
公司宣傳 vs 交樓實景
成都恒大城
公司宣傳 vs 交樓實景

上回講到,恒大(3333)經歷大跌大上一年,近大半年咸魚翻生,投資者對公司,越喺越有信心,股價低位反彈逾倍,連債券都甚有市場。

恒大舊年最艱難日子,喺五月,當時國務院啱啱出咗調控樓市「國十條」,銀行閂水喉,樓市買家態度觀望,恒大股價跌到1.83元低位,主席許家印坐住二仔底,同香港大孖沙對賭股價,十幾億已經輸硬。

當時恒大做咗兩樣嘢,第一,打出全國賣樓八五折口號,促銷散貨要錢;第二,向董事及員工,授出7.13億股認股權,相當於4.75%已發行股本,其中5.34億,分俾董事以外普通僱員,行使價HK$2.4元,全公司同坐一條船。

呢兩件事,充分反映恒大兩大特點。

第一,許家印屬於嗰種,有本事喺短時間內,將全世界焦點集中自己身上嘅宣傳高手,搵郎平教女排,搞埋足球做中超版艾巴莫域治,呢種本事,對恒大呢間後起之秀,對公司發展二三線城市策略,非常有幫助。八五折促銷,中央電視台都踢爆過略嫌搵笨,但同樣係本小利大宣傳高招。

第二,恒大中下層甚至管理高層,近年先埋班,員工數目,04年2000人,07年4,433人,09年底8,559人,擴張咁快,唔會有默契,唯一有效管理,就係迫各地阿頭交數,可以想像,許家印唔會得閒理內部整合,唯一企業精神,就係「超常規跨越式」擴張,最緊要催數谷數,花紅人工唔夠,認股權搭救。公司上市唔夠半年,將接近近半成新股認股權,分俾全體員工,已經罕見,更加絕無僅有者,第一批20%認股權,今年開始已經可以行使,即係話恒大員工手上有1.4億新股,隨時可以擲出街套現套利,沽壓好可能喺業績禁售期後出現。

恒大08年賣樓合約銷售60億,公司收入36億,09年賣樓303億,收入57億,銷售及入帳,時間及金額落差,內房股當中應該係最大。嚟得上港上市,唔容易篤數,但許家印絕對有需要防止各地阿頭篤數。如果排除篤數可能,最簡單解釋,就係賣樓之後交唔切樓,令合約金額入帳大幅滯後。

做得快,多數有古怪,呢句阿媽檢查功課名言,可能可以應用喺恒大。大家冇時間上大陸睇樓親自視察,可以喺任何搜索引擎或內地論壇,用恒大兩個字,加埋「延期交房」、「裝修質量」或「業主哭訴」等關鍵字搜索吓,或多或少可以理解多啲恒大呢間公司。唔好計樓市調控政策,恒大「超常規跨越式」擴張,宣傳一流,員工博命,如果唔能夠同時建立品牌質素,煲得越大,爆得越快,都係死路一條。

恒大就恒大,燒賣就燒賣,一年前唔信,今日信唔信,答案係:唔信。

(編後語:大陸樓市近年成交勁增,唔少人第一次買樓,消費者權益意識肯定唔夠,起樓快,亦肯定有唔少樓盤有質量問題,未必只係恒大獨有現象。另外,大陸互聯網,唔少公司會搵寫手唱衰對手,互聯網上有關消費品質量投拆,亦未必可以盡信,要投資內房股,最好自己上大陸親自視察吓。)

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