萬保招金（下）

上回講到，內地股市樓市，好耐之前有個所謂「萬保招金」的招牌，講緊萬科保利招商金地四大地產公司，近年「四大」變得名不符實，由市值到銷售量到國際投資者認知，分別被香港上市的地產公司爬頭，只有萬科保持到近乎行業一哥的地位，近日齊齊南下嚟香港買殼，唔知開邊科。

「萬保招金」都係發展歷史比較長，聲譽比較響的大型發展商，起步初期同國企力量有千絲萬縷的關係，當年搞得地產，或多或少有啲唔清唔楚的數口，可能因為咁，唔係咁易嚟香港，結果全部都冇在香港上市，主要資本平台搭建在內地。

近年發展得最快的內地發展商，全部在香港上市，例如恒大地產(3333)、碧桂園(2007)及廣州富力(2777)咁，鬥快圈地，再在香港搬錢返大陸，勝在夠靈活，越賭越大，焗住全行跟風鬥粗獷鬥快增長。「萬保招金」對呢班既狼且狠但又唔穩陣的後起之秀，唔係咁放在眼內，甚至有啲睇佢哋唔起，真正令傳統地產界勢力既艷且羨的，其實係最名不乎實的一間地產公司：中國海外(0688)。

中國海外有名你叫，廿幾年前在香港做建築起家，92成為第一間以海外業務上市的中資企業，其後進軍香港地產，97年輸底褲之後，疊埋心水返大陸搞地產，海外變國內，亦可以話係第一間在香港上市但專注大陸磚頭的公司。

將時間回帶至2002年，當時萬科已經係地產界一哥，純利接近4億元人民幣，中國海外啱啱重新起步，賺4千幾萬港元，等如萬科十份一左右。當時兩間公司市值都唔夠40億元，由總負債除總資產呢個最簡單的負債比率嚟比較，兩間公司都係50%左右。

好喇，10後之後今日又點，舊年萬科純利96億元人民幣，中國海外150億港元，萬科總負債接近總資產80%，中國海外只係60%，講緊兩間公司管理層水準冇乜大分別，萬科每年的住宅銷售額，更領先中國海外成條街，賺錢能力分野咁大，最重要決定性因素，肯定係資金成本。

閂水喉，近年變成中央政府調控地產市場最有效的政策工具，地產商問銀行借錢難，股票融資都唔容易，萬科早年提出百億元新股集資大計，都被中國證監會攔住；中國海外對上一次批股集資，已經係2008年之事，早幾年變身香港藍籌之後，融資能力更強，好似今年做咗單5年5億美金債券，息率唔使5厘，上個月又有單76億港元銀團貸款，外資銀團貸款，對內地發展商簡直係天方夜談，中國海外咁容易攞到平錢，「萬保招金」等行家得個恨字。

唔計2007年人民幣對港元升穿一算前的匯水因素，香港息口長年低於中國，當萬科及中國海外融資成本只係相差100個基點，10年時間日積月慮始消彼長，就形成今日兩者在盈利能力及財政狀況的差距。

萬科話收買南聯地產(1036)呢個上市平台，只係「國際化嘗試」、「舖墊工作」，唔似係口是心非的解釋，以萬科的規模及地位，冇理由需要走後門上市， 遲早會打正招牌在港股登錄，呢件事亦取決於中國金融市場改革開放的速度，內地融資渠道方便咗，會有助萬科改善資金成本的問題。

南聯地產未來幾年角色，即係「萬科海外」，斷估會做少少內地地產項目，甚至在香港市場試水，香港地產唔係咁易搵錢，不過斷估大型內地發展商，已經同內地活躍的樓市炒家豪客建立一定關係網絡，斷估呢班客仔唔少人對香港磚頭都有興趣，買一兩塊香港地皮玩吓，順便滿足吓內地客仔對香港樓的需求，應該係未來趨勢，所以近排香港小型地皮拍賣招標，咁多中資身影。

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