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2012年5月18日星期五

萬保招金(下)

上回講到,內地股市樓市,好耐之前有個所謂「萬保招金」的招牌,講緊萬科保利招商金地四大地產公司,近年「四大」變得名不符實,由市值到銷售量到國際投資者認知,分別被香港上市的地產公司爬頭,只有萬科保持到近乎行業一哥的地位,近日齊齊南下嚟香港買殼,唔知開邊科。

「萬保招金」都係發展歷史比較長,聲譽比較響的大型發展商,起步初期同國企力量有千絲萬縷的關係,當年搞得地產,或多或少有啲唔清唔楚的數口,可能因為咁,唔係咁易嚟香港,結果全部都冇在香港上市,主要資本平台搭建在內地。

近年發展得最快的內地發展商,全部在香港上市,例如恒大地產(3333)碧桂園(2007)廣州富力(2777)咁,鬥快圈地,再在香港搬錢返大陸,勝在夠靈活,越賭越大,焗住全行跟風鬥粗獷鬥快增長。「萬保招金」對呢班既狼且狠但又唔穩陣的後起之秀,唔係咁放在眼內,甚至有啲睇佢哋唔起,真正令傳統地產界勢力既艷且羨的,其實係最名不乎實的一間地產公司:中國海外(0688)

中國海外有名你叫,廿幾年前在香港做建築起家,92成為第一間以海外業務上市的中資企業,其後進軍香港地產,97年輸底褲之後,疊埋心水返大陸搞地產,海外變國內,亦可以話係第一間在香港上市但專注大陸磚頭的公司。

將時間回帶至2002年,當時萬科已經係地產界一哥,純利接近4億元人民幣,中國海外啱啱重新起步,賺4千幾萬港元,等如萬科十份一左右。當時兩間公司市值都唔夠40億元,由總負債除總資產呢個最簡單的負債比率嚟比較,兩間公司都係50%左右。

好喇,10後之後今日又點,舊年萬科純利96億元人民幣,中國海外150億港元,萬科總負債接近總資產80%,中國海外只係60%,講緊兩間公司管理層水準冇乜大分別,萬科每年的住宅銷售額,更領先中國海外成條街,賺錢能力分野咁大,最重要決定性因素,肯定係資金成本。

閂水喉,近年變成中央政府調控地產市場最有效的政策工具,地產商問銀行借錢難,股票融資都唔容易,萬科早年提出百億元新股集資大計,都被中國證監會攔住;中國海外對上一次批股集資,已經係2008年之事,早幾年變身香港藍籌之後,融資能力更強,好似今年做咗單5年5億美金債券,息率唔使5厘,上個月又有單76億港元銀團貸款,外資銀團貸款,對內地發展商簡直係天方夜談,中國海外咁容易攞到平錢,「萬保招金」等行家得個恨字。

唔計2007年人民幣對港元升穿一算前的匯水因素,香港息口長年低於中國,當萬科及中國海外融資成本只係相差100個基點,10年時間日積月慮始消彼長,就形成今日兩者在盈利能力及財政狀況的差距。

萬科話收買南聯地產(1036)呢個上市平台,只係「國際化嘗試」、「舖墊工作」,唔似係口是心非的解釋,以萬科的規模及地位,冇理由需要走後門上市, 遲早會打正招牌在港股登錄,呢件事亦取決於中國金融市場改革開放的速度,內地融資渠道方便咗,會有助萬科改善資金成本的問題。

南聯地產未來幾年角色,即係「萬科海外」,斷估會做少少內地地產項目,甚至在香港市場試水,香港地產唔係咁易搵錢,不過斷估大型內地發展商,已經同內地活躍的樓市炒家豪客建立一定關係網絡,斷估呢班客仔唔少人對香港磚頭都有興趣,買一兩塊香港地皮玩吓,順便滿足吓內地客仔對香港樓的需求,應該係未來趨勢,所以近排香港小型地皮拍賣招標,咁多中資身影。

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3 則留言:

  1. U updated the blog finally, brother! Nice! I bot 369 wakaka. John

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  2. 順叔, 萬保招金(什至中糧)都黎哂,有冇咪可以見微知著? John

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    1. 禾估班友要搵個平台做海外市場,例如香港,唔係話好有雄心壯志大搞,而係起啲樓俾自己班客仔玩吓,萬科早排仲話殺去美國添

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