萬保招金（上）

今期開大陸地產，「萬保招金」，萬科保利招商金地，被稱為內地磚頭界四大發展商，近排齊齊在香港股市搞搞震，究竟有乜幫襯。

無論以市值計，用土地儲備計，定係用銷售量計，「萬保招金」呢個排位，已經名不付實，只係反映早十年住宅市場啱啱起步時，四間做得最大最出色的地產公司，過去10年唔少後起之秀，例如財力雄厚兼廣為外國投資者認識的中國海外(0688)，又例如越賭越大的恒大地產(3333)，仲有唔使上市都做到全國最大包租公的大連萬達，「萬保招金」只係代表昨日傳統勢力的招牌。

萬科進入市場夠早，亦係最早出現的中國股票之一，四大金剛之中，保持到業內龍頭地位，深圳掛牌股票代號「冧巴Two」，深圳一號被深圳發展銀行攞咗，不過萬科呢間公司，在內地的地位同香港「長江一號」差唔多，由公司本身到管理層的一舉一動，都吸引廣泛注意。

萬科最新一個動作，嚟香港買咗隻殼，豪掟10.8億元(港元，下同)，向永泰地產(0369)收購旗下南聯地產(1036)約74%股權，即係南聯隻殼，估值13億幾，扣除麗晶中心6成股權，都要5-6億，貴過市面殼價一截，永泰可以在香港樓市高峰套現非核心資產，萬科就焗住買叉燒買多嚿豬頭骨，被永泰斬咗一筆。

在二三線地產公司當中，永泰資產值折讓差唔多最大，星期三逆市升一成，市值最係46億元，資產淨值130個億，折讓64%。中小型地產股，在實物市場唔活躍，永遠都會有一定折讓，加埋永泰管理層夠低調，好多嘢唔拎出嚟賣，都唔住道佢收埋咗咁多好嘢，好似早排將個化石級名牌時裝品牌Gieves & Hawkes賣俾利豐(0494)下面間利邦(0891)，竟然即時收4個億，未來18年按Gieves & Hawkes業務表現，仲可能收到7.5億元，今次南聯隻殼都賣到10個億，可見永泰管理層做刁講價非常一流，有技術兼有人脈，未來可以留意會唔會做萬科盲公竹，拍住上搞吓香港的中小型地產項目。

萬科其實想嚟香港好耐，近得十年前，萬科主王石已經不時落嚟香港見吓人，近年仲會特登嚟香港做吓業績推介，不過一日未在香港資本市場登陸，曝光率始終有限，萬科話今次收購南聯，是進行「國際化嘗試」，屬於「鋪墊工作」；南聯本身經營磚頭，當然唔會改變主要業務，不過亦講到明不會有動大注資動作，等大家先死咗條心，唔會出現萬科借殼香港上市呢個咁轟動的場面。

南聯未來幾年會點，大家可以參考吓隻保利香港(0117)，07年被保利集團收購之後，查實都係唔上唔落，近年叫做專注做大陸地產，不過體積規模，同大陸的保利地產仍然差咗九條街，當然啦，萬科業務唔似保利咁複雜，管理層出名夠專注，南聯之後肯定有集資動作，但規模唔會太大，最多係幾個大陸地產項目咁做，幫萬科整財務狀況舖吓墊吓咁。

萬科及保利在香港資本市場登陸，根據香港傳媒報道，上個月招商地產的海外控股公司，亦已經收購咗香港殼股東力實業(0978)的控制性股權，近排太冇時間查呢單刁的仔細資料，但係應該一啲都唔出奇，因為早排金地集團，亦曾經嘗試收購至祥置業(0112)的控股權，單刁臨尾撻Q，假如「萬保招金」前三者，已經搭咗個香港融資平台，金地耗土重來，睇怕都係遲早之事，甚至一啲在內地有咁上下規模，不過又冇在香港上市的地產發展商，都有可能加入呢個買殼熱潮。

如果香港市場集資咁容易，幾間香港上市的內房股，例如富力(2777)，就唔會排咁耐隊等A股上市，下回再續，睇睇萬保招金呢類內地傳統地產巨企，做乜對香港資本市場咁熱衷。

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