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2012年10月29日星期一

別論樓市(上)

(刊於2012年10月29日am730)


回看2010年11月

今期又講吓樓,一個對香港人嚟講,可能越來越陌生的題目。

2009年底,呢度寫過一篇《最好賺但最冇競爭的生意》,講到在香港起樓呢個行業,肥田冇人爭,政府係唯一有實力加入住宅市場,同大地產商拗手瓜兼左右市場方向的玩家,臨尾講咗句,買樓「風險高於機會」,結果過去3年樓市大幅跑贏股市債市,馬後炮分析的話,錯在嚴重低估香港樓市的「需求」。

上星期政府又再出招,增加樓市額外印花稅的年期及稅率,適用年期最長由2年加至3年,即係買樓最少要承擔3年市場風險,期內賣出最少要俾10%至20多額外印花稅。另外打擊「炒風」的重藥,除咗本地永久居民,境外人士或任何以公司名義買樓,即要交15%買家印花稅。

假設一個物業的成交「面價」,唔涉及買賣雙方就分擔稅款的折數,一個內地客買一楝1,000萬銀(港元,下同)香港樓,人仔兌港元已經破八,只需要780萬人仔,150萬元特別印花稅等如117萬人仔,加埋都係897萬人仔,即係話內地買家仍然有9折優惠,因為匯率造成的購買力優勢並未完全消失,更重要一點,內地客買香港樓當年長線投資的話,仲可以博港元同美金脫鈎,到時又可以賺多一筆。

最無辜係少數有實際需要買香港樓的老外,香港政府可以放低少少「自由市場」的怪癖,不過礙於政治現實,唔夠膽只係針對拎住人仔買樓的中國居民,不過有實際需要在香港置業的老外,不過據順叔所接觸的在香港生活的外國朋友,基乎冇人睇好香港長遠樓市,錯手被殺的良民應該為數不多。講開買家身份又講,用公司名義買樓,除咗令買家身份唔容易曝光,其他考慮幾乎百分百為咗避稅逃稅,又增加交易對手的律師費,如果政府真係想透過短期稅務措施控制樓市,用公司名義買樓,稅花稅係咪應該大抽特抽?

政府出招之後,打開過去幾日的報紙,幾乎所有評論都話,樓市「急涷」難免,不過已經唔係咁多人夠膽預測3年後額外印花稅「解涷」之後樓市會係點,處於目前人類金融歷史上最唔尋常的年代,聯儲局都話零息年代可能去到2015年,將時鐘回撥到2010年11月,當時港府第一次實施額外印花稅,當時已經話係「重藥」,打開當日的報紙,仲有地產代理話擔心落藥過重,好多中小型經紀行會執粒,結果之後兩年樓價再升三、四成。

今次香港政府推出埋針對非永久居民的買家印花稅,同時公布咗一個好驚人的數字,今年以來,購買一手樓的買家,高達19.5%唔係香港身份證持有人,每5個新單位,就有1個唔係香港居民,有實際買樓需要的香港人,可以負擔的住宅面積已經越嚟越細,如果將樓市再細分,例如500萬元以上的新樓,非本地居民的買樓比例,可能遠遠高於兩成,順叔好有興趣知道吓,有關數字的比例,仲有過去幾年的變化,兩年前的曾蔭權政府,成日話密切監察樓市變動的情況,究竟有冇「打好呢份工」。

兩年前的額外印花稅,買樓一年後兩年內稅率都要5%,結果焗住樓市買家坐兩年,連二手樓供應都少咗,結果樓市「乾升」,令次如果再歷史重演,香港都會變得幾恐怖。經過過去兩年的經驗,亦可以總結一個幾安全的結論,就係咁多內地人嚟香港買樓的「需求」,唔似得97年上一個香港樓瘋,唔係人人掛住短炒,而係有實力有耐性的長線投資,例如唔想成副身家放在內地要「走資」到有法治保議的自由香港,又例如要配合「雙非」子女在香港讀書咁,換句話講,近年來自內地的樓 市購買力,源於實實在在的「需求」,人哋都唔喺度炒樓,香港政府壓抑「炒風」,壓條菜咩。

下回再續。

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12 則留言:

  1. 記Q錯咗,篇《最好賺但最冇競爭的生意》應該在2010年2月在AM730刊出,後來在網誌版改咗做《肥田冇人爭》...

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  2. 政府剛出既2招,第1招翻炒SSD, 只系加強版, 之前推出已經証明左呢招只系火上加油, 根本就系將現有不足供應由"鎖入雪柜"2年變3年, 有Q用, 超級止咳藥水而已.....上年推出唔夠3個月d投資者已經由短線轉2年線就化解晒啦, 而家轉3年線一樣得,政府只系逼d短線炒家轉做3年期期貨投資者, 樓盤供應市場系呢3年不斷增加未賣得住既"樓蟹",都唔明呢招點幫港人上車?.....睇來政府都系買左地產霸權怕, 推極都系d自欺欺人既廢招....

    第2招趕絕大陸同志, 只系短期止痛藥而已......少左大陸條大水喉射住樓市,暫時好似有d用,問題系大陸人買香港樓, 除左諗住"炒"之外, 仲有千奇百怪既原因, 呢d 原因可否抵消呢15%? 真系要睇多幾個月先知....

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    1. 是不是花招未知,但今日的地產股表現多少有點啟示。


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    2. 如果唔系班好友"驚"再有新招,好好醜醜跌幾個巴仙鬍鬚曾落下台, 樓市樓股肯定好似鬍鬚曾甘講"平穩發展"啦...~_~

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  3. 順叔,唔知你仲記唔記得我早前SEND過電郵比你,同你講買樓遭遇。當時就是SSD就快完既時候,我去睇樓時,樓價已經勁升 (梁粉皮還未上任),經紀同我講SDD令到供應減少左,話想帶你去睇樓都冇。心想政府每一次干預之後都會勁升,無論樓價OR 匯市。好啦,今次又話重藥,我係到立字為證,唔好比我講中兩年後我應該都買唔到樓,到時樓價應該再升多20%。你話死唔死!

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  4. 能哥,咁灰?我諗今次呢招打強國人應該有啲料到,控制唔到供應,但都拄控制到需求,此需求都應該係樓巿成交量嘅兩成左右。

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    1. 在自由市場下,政府真係有能力控制需求?而其有主導權的控制供應就無?

      依家煲藥根本就唔仲嗰點﹒﹒﹒

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    2. 如果政府有心,有D瓣數都可以控制到需求嘅,好似早排果D衝急症室嘅強國人,喺政府喊打喊殺之下,似乎收歛左好多,數字相信少左啩。

      雖然呢個政府係絕對無能用...

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    3. 呢個例子好呀,正正道出可控制的是供應!

      其實強國人來港產子需求尤在,只係不得其門矣

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  5. Nick 兄 我對呢個政府冇咩希望架啦,除非經濟跌落谷底,呢個我都唔想,因為大家都要食飯。在經濟維持咁既情況下,d人一睇定左又再買過,除非政府真係立例唔比香港以外既人買樓啦!唔係在供應冇改善下,一樣照升。仲有而家新例之下,d粉皮去轉炒鋪位,但鋪位,米又影響民生既野。呢個政府真係唔知做乜春架

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    1. BROTHER潘,禾有印象,不過有幾位網友講過類似問題,所以唔敢肯定邊位打邊位。

      禾同個個都係咁講,包括順叔自己的親人,如果2010年11月買咗樓,而家會唔會賣出去?買樓都係為咗安居樂業,如果答案係唔會,即係講緊,最多而家生活得開心啲咁解。

      要生活得開心啲,有千千萬萬種方法,日日望住個扭曲咗的樓價,搞到自己唔開心的話,就更加不值了。

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  6. 「人哋都唔喺度炒樓」,我覺得呢句真係一矢中的。

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