別論樓市（上）

（刊於2012年10月29日am730)

回看2010年11月

今期又講吓樓，一個對香港人嚟講，可能越來越陌生的題目。

2009年底，呢度寫過一篇《最好賺但最冇競爭的生意》，講到在香港起樓呢個行業，肥田冇人爭，政府係唯一有實力加入住宅市場，同大地產商拗手瓜兼左右市場方向的玩家，臨尾講咗句，買樓「風險高於機會」，結果過去3年樓市大幅跑贏股市債市，馬後炮分析的話，錯在嚴重低估香港樓市的「需求」。

上星期政府又再出招，增加樓市額外印花稅的年期及稅率，適用年期最長由2年加至3年，即係買樓最少要承擔3年市場風險，期內賣出最少要俾10%至20多額外印花稅。另外打擊「炒風」的重藥，除咗本地永久居民，境外人士或任何以公司名義買樓，即要交15%買家印花稅。

假設一個物業的成交「面價」，唔涉及買賣雙方就分擔稅款的折數，一個內地客買一楝1,000萬銀(港元，下同)香港樓，人仔兌港元已經破八，只需要780萬人仔，150萬元特別印花稅等如117萬人仔，加埋都係897萬人仔，即係話內地買家仍然有9折優惠，因為匯率造成的購買力優勢並未完全消失，更重要一點，內地客買香港樓當年長線投資的話，仲可以博港元同美金脫鈎，到時又可以賺多一筆。

最無辜係少數有實際需要買香港樓的老外，香港政府可以放低少少「自由市場」的怪癖，不過礙於政治現實，唔夠膽只係針對拎住人仔買樓的中國居民，不過有實際需要在香港置業的老外，不過據順叔所接觸的在香港生活的外國朋友，基乎冇人睇好香港長遠樓市，錯手被殺的良民應該為數不多。講開買家身份又講，用公司名義買樓，除咗令買家身份唔容易曝光，其他考慮幾乎百分百為咗避稅逃稅，又增加交易對手的律師費，如果政府真係想透過短期稅務措施控制樓市，用公司名義買樓，稅花稅係咪應該大抽特抽？

政府出招之後，打開過去幾日的報紙，幾乎所有評論都話，樓市「急涷」難免，不過已經唔係咁多人夠膽預測3年後額外印花稅「解涷」之後樓市會係點，處於目前人類金融歷史上最唔尋常的年代，聯儲局都話零息年代可能去到2015年，將時鐘回撥到2010年11月，當時港府第一次實施額外印花稅，當時已經話係「重藥」，打開當日的報紙，仲有地產代理話擔心落藥過重，好多中小型經紀行會執粒，結果之後兩年樓價再升三、四成。

今次香港政府推出埋針對非永久居民的買家印花稅，同時公布咗一個好驚人的數字，今年以來，購買一手樓的買家，高達19.5%唔係香港身份證持有人，每5個新單位，就有1個唔係香港居民，有實際買樓需要的香港人，可以負擔的住宅面積已經越嚟越細，如果將樓市再細分，例如500萬元以上的新樓，非本地居民的買樓比例，可能遠遠高於兩成，順叔好有興趣知道吓，有關數字的比例，仲有過去幾年的變化，兩年前的曾蔭權政府，成日話密切監察樓市變動的情況，究竟有冇「打好呢份工」。

兩年前的額外印花稅，買樓一年後兩年內稅率都要5%，結果焗住樓市買家坐兩年，連二手樓供應都少咗，結果樓市「乾升」，令次如果再歷史重演，香港都會變得幾恐怖。經過過去兩年的經驗，亦可以總結一個幾安全的結論，就係咁多內地人嚟香港買樓的「需求」，唔似得97年上一個香港樓瘋，唔係人人掛住短炒，而係有實力有耐性的長線投資，例如唔想成副身家放在內地要「走資」到有法治保議的自由香港，又例如要配合「雙非」子女在香港讀書咁，換句話講，近年來自內地的樓 市購買力，源於實實在在的「需求」，人哋都唔喺度炒樓，香港政府壓抑「炒風」，壓條菜咩。

下回再續。

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