萬保招金（下）

上回講到，內地股市樓市，好耐之前有個所謂「萬保招金」的招牌，講緊萬科保利招商金地四大地產公司，近年「四大」變得名不符實，由市值到銷售量到國際投資者認知，分別被香港上市的地產公司爬頭，只有萬科保持到近乎行業一哥的地位，近日齊齊南下嚟香港買殼，唔知開邊科。

「萬保招金」都係發展歷史比較長，聲譽比較響的大型發展商，起步初期同國企力量有千絲萬縷的關係，當年搞得地產，或多或少有啲唔清唔楚的數口，可能因為咁，唔係咁易嚟香港，結果全部都冇在香港上市，主要資本平台搭建在內地。

近年發展得最快的內地發展商，全部在香港上市，例如恒大地產(3333)、碧桂園(2007)及廣州富力(2777)咁，鬥快圈地，再在香港搬錢返大陸，勝在夠靈活，越賭越大，焗住全行跟風鬥粗獷鬥快增長。「萬保招金」對呢班既狼且狠但又唔穩陣的後起之秀，唔係咁放在眼內，甚至有啲睇佢哋唔起，真正令傳統地產界勢力既艷且羨的，其實係最名不乎實的一間地產公司：中國海外(0688)。

中國海外有名你叫，廿幾年前在香港做建築起家，92成為第一間以海外業務上市的中資企業，其後進軍香港地產，97年輸底褲之後，疊埋心水返大陸搞地產，海外變國內，亦可以話係第一間在香港上市但專注大陸磚頭的公司。

將時間回帶至2002年，當時萬科已經係地產界一哥，純利接近4億元人民幣，中國海外啱啱重新起步，賺4千幾萬港元，等如萬科十份一左右。當時兩間公司市值都唔夠40億元，由總負債除總資產呢個最簡單的負債比率嚟比較，兩間公司都係50%左右。

好喇，10後之後今日又點，舊年萬科純利96億元人民幣，中國海外150億港元，萬科總負債接近總資產80%，中國海外只係60%，講緊兩間公司管理層水準冇乜大分別，萬科每年的住宅銷售額，更領先中國海外成條街，賺錢能力分野咁大，最重要決定性因素，肯定係資金成本。

閂水喉，近年變成中央政府調控地產市場最有效的政策工具，地產商問銀行借錢難，股票融資都唔容易，萬科早年提出百億元新股集資大計，都被中國證監會攔住；中國海外對上一次批股集資，已經係2008年之事，早幾年變身香港藍籌之後，融資能力更強，好似今年做咗單5年5億美金債券，息率唔使5厘，上個月又有單76億港元銀團貸款，外資銀團貸款，對內地發展商簡直係天方夜談，中國海外咁容易攞到平錢，「萬保招金」等行家得個恨字。

唔計2007年人民幣對港元升穿一算前的匯水因素，香港息口長年低於中國，當萬科及中國海外融資成本只係相差100個基點，10年時間日積月慮始消彼長，就形成今日兩者在盈利能力及財政狀況的差距。

萬科話收買南聯地產(1036)呢個上市平台，只係「國際化嘗試」、「舖墊工作」，唔似係口是心非的解釋，以萬科的規模及地位，冇理由需要走後門上市， 遲早會打正招牌在港股登錄，呢件事亦取決於中國金融市場改革開放的速度，內地融資渠道方便咗，會有助萬科改善資金成本的問題。

南聯地產未來幾年角色，即係「萬科海外」，斷估會做少少內地地產項目，甚至在香港市場試水，香港地產唔係咁易搵錢，不過斷估大型內地發展商，已經同內地活躍的樓市炒家豪客建立一定關係網絡，斷估呢班客仔唔少人對香港磚頭都有興趣，買一兩塊香港地皮玩吓，順便滿足吓內地客仔對香港樓的需求，應該係未來趨勢，所以近排香港小型地皮拍賣招標，咁多中資身影。

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萬保招金（上）

今期開大陸地產，「萬保招金」，萬科保利招商金地，被稱為內地磚頭界四大發展商，近排齊齊在香港股市搞搞震，究竟有乜幫襯。

無論以市值計，用土地儲備計，定係用銷售量計，「萬保招金」呢個排位，已經名不付實，只係反映早十年住宅市場啱啱起步時，四間做得最大最出色的地產公司，過去10年唔少後起之秀，例如財力雄厚兼廣為外國投資者認識的中國海外(0688)，又例如越賭越大的恒大地產(3333)，仲有唔使上市都做到全國最大包租公的大連萬達，「萬保招金」只係代表昨日傳統勢力的招牌。

萬科進入市場夠早，亦係最早出現的中國股票之一，四大金剛之中，保持到業內龍頭地位，深圳掛牌股票代號「冧巴Two」，深圳一號被深圳發展銀行攞咗，不過萬科呢間公司，在內地的地位同香港「長江一號」差唔多，由公司本身到管理層的一舉一動，都吸引廣泛注意。

萬科最新一個動作，嚟香港買咗隻殼，豪掟10.8億元(港元，下同)，向永泰地產(0369)收購旗下南聯地產(1036)約74%股權，即係南聯隻殼，估值13億幾，扣除麗晶中心6成股權，都要5-6億，貴過市面殼價一截，永泰可以在香港樓市高峰套現非核心資產，萬科就焗住買叉燒買多嚿豬頭骨，被永泰斬咗一筆。

在二三線地產公司當中，永泰資產值折讓差唔多最大，星期三逆市升一成，市值最係46億元，資產淨值130個億，折讓64%。中小型地產股，在實物市場唔活躍，永遠都會有一定折讓，加埋永泰管理層夠低調，好多嘢唔拎出嚟賣，都唔住道佢收埋咗咁多好嘢，好似早排將個化石級名牌時裝品牌Gieves & Hawkes賣俾利豐(0494)下面間利邦(0891)，竟然即時收4個億，未來18年按Gieves & Hawkes業務表現，仲可能收到7.5億元，今次南聯隻殼都賣到10個億，可見永泰管理層做刁講價非常一流，有技術兼有人脈，未來可以留意會唔會做萬科盲公竹，拍住上搞吓香港的中小型地產項目。

萬科其實想嚟香港好耐，近得十年前，萬科主王石已經不時落嚟香港見吓人，近年仲會特登嚟香港做吓業績推介，不過一日未在香港資本市場登陸，曝光率始終有限，萬科話今次收購南聯，是進行「國際化嘗試」，屬於「鋪墊工作」；南聯本身經營磚頭，當然唔會改變主要業務，不過亦講到明不會有動大注資動作，等大家先死咗條心，唔會出現萬科借殼香港上市呢個咁轟動的場面。

南聯未來幾年會點，大家可以參考吓隻保利香港(0117)，07年被保利集團收購之後，查實都係唔上唔落，近年叫做專注做大陸地產，不過體積規模，同大陸的保利地產仍然差咗九條街，當然啦，萬科業務唔似保利咁複雜，管理層出名夠專注，南聯之後肯定有集資動作，但規模唔會太大，最多係幾個大陸地產項目咁做，幫萬科整財務狀況舖吓墊吓咁。

萬科及保利在香港資本市場登陸，根據香港傳媒報道，上個月招商地產的海外控股公司，亦已經收購咗香港殼股東力實業(0978)的控制性股權，近排太冇時間查呢單刁的仔細資料，但係應該一啲都唔出奇，因為早排金地集團，亦曾經嘗試收購至祥置業(0112)的控股權，單刁臨尾撻Q，假如「萬保招金」前三者，已經搭咗個香港融資平台，金地耗土重來，睇怕都係遲早之事，甚至一啲在內地有咁上下規模，不過又冇在香港上市的地產發展商，都有可能加入呢個買殼熱潮。

如果香港市場集資咁容易，幾間香港上市的內房股，例如富力(2777)，就唔會排咁耐隊等A股上市，下回再續，睇睇萬保招金呢類內地傳統地產巨企，做乜對香港資本市場咁熱衷。

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大茶飯廳

今期開翠華，睇睇在大陸複製香港品牌，可以有幾成功。

星期四，幾份香港報紙，不約而同引述「消息人士」報道，翠華茶餐廳要上市，集資額最多16億銀(港元，下同)，假設賣四份一股份出街，即係話，一間中港澳門只有23間分店的港式茶餐廳，估值64個億。

賓架個袋有公司要上市，出得嚟吹風，多數只會吹大唔會吹細，可以百分百肯定，除非港股特然翻生大量，否則集資2億美金呢個數，只係貴到無倫吹水價，大佬，當翠華坐住一兩個中環舖位，資產有幾億銀貨仔，資產淨值高達130億元的三線地產公司永泰(0369)，而家市值都係43個億，條數可以點計。

咖啡奶茶，屬於茶餐廳食水最深的食品，大家差唔多貨色，唔會有人開快餐賣貓屎咖啡，杯「茶」幾多錢，就知道間嘢定位在邊度。翠華一杯涷茶，大約十五、六蚊，貴過大家樂(0341)兩三蚊，賓架要湊翠華上市，好自然會將呢個溢價，投射在公司估值，大家樂舊年純利2.4億元，市盈率23倍，而家條街吹緊有關翠華的估值，唔會平得過大家樂，甚至可能貴幾條街。

順叔呢類中坑，對於翠華的回憶，在於那些年在中環蒲完，行去廿四小時營業的翠華醫肚，貴少少，得好似又好食過大部分茶餐廳啲啲，呢個一般食客的印象，唔會假得去邊，幾十年落嚟，變咗茶餐廳「名牌」，去開蘭桂坊的老外，都講得出「Tsui Wah」，Lonely Planet以前都曾經介紹吓，斷估唔少在大陸出版的香港旅遊指南，都有推介翠華。

香港人唔係咁多閒錢或機會改善居住，追求生活質素品味，剩低飲飲食食，所以電視台充斥無厘頭講飲講食節目，琳琳種種食肆，亦越開越多，選擇好似多咗，但係多咗餐廳，分薄晒貨源，食材質素近年反而大降，所以啲越嚟越唔好食。老店好少話開到通街係，全港有廿間太平館，賣唔到成嚿水一碟乾炒牛河，因為這個「量」與「質」的互動關係，相信唔少幫襯開翠華的食客近年都會感受到。

翠華仲係香港得幾間舖頭年代，就算賺錢，唔會賺到可以上市叫價幾十億咁巴閉，今日最大分別，在於個「名牌」可以複製，分店越開越多，唔覺唔覺，香港已經開咗20間，上海兩間，澳門一間。

翠華招牌可以出現細胞分裂的突變因素，同好多香港消費品牌一樣，因為自由行，市場過去十年谷大近一倍，唔係內地同胞，原本700萬人的市場，放唔落咁多新商場，亦裝唔到咁多間貴價茶餐廳，不過當港九新界已經有廿間翠華，再多落去變咗大家樂，翠華上市最大賣點，肯定話自己可以在內地大量細胞繁殖。

香港品牌受內地遊客歡迎，累積一定知名度，由正版到老番，都大把人在內地複製，幾乎每一個一線城市，都會搵到一個「IFC」或者「時代廣場」；大家樂又話在一線城市搞「金牌大家樂；中環大地主之一的盛智文，又有意思將蘭桂坊上市，在大陸整多幾個「蘭桂坊」；連現代教育(1082)都話要殺入大陸開補習班，搞個港版「新東方」。

北上搵銀，複製香港成功經驗，人人都識得講，但係13億人市場，又點會係700萬乘185倍咁簡單，暫時可以成功移植的品牌唔多，失敗例子反而唔少。
另一個土生土長的香港發達故事，米蘭站(1150)，上市啱啱一年，上市時夠話二手名牌生意在大陸有得諗，集資之後，唔單止在大陸冇大展鴻圖，集資所得更加有一大截用咗嚟買香港地產。

物離鄉貴，港式茶餐廳，去到大陸開舖，變成上菜，碟頭中港同一價錢，講緊收人仔，翠華在內地盤生意唔係冇得諗，不過透過大肆擴張，亦好容易摧毀品牌價值，如果人仔咁好搵，上海唔會得兩間翠華咁少囉。