Best Blogger Tips

2012年3月28日星期三

九倉之瘡(中)

上回講到,九倉(0004)海港城的收租「米倉」,原來生咗粒大「暗瘡」,佔近3成樓面的海運大廈,地契6月中到期,作為睇場的政府,可以好順攤咁重訂租約係咪易收吓地租,強硬少少可以要九倉補地價重訂地契,最極端但多數唔會發生的,就係收回土地。

九倉呢粒「暗瘡」,唔單止九倉股東應該關心,其實亦關乎到香港土地政策上面的一粒大毒瘡。

唔少人話,在香港,有土地就有霸權,呢句說話,只係一個通俗的講法,更加正確咁講,就係香港有土地就有嚴重的市場「資訊不對稱」(Information Asymmetry),這亦是形成所謂「地產霸權」的結構性因素。

市民本身權益被剝奪多年都矇然不覺,政府長期隻眼開隻眼閉,香港吋土呎金,長年搏奕下來大佔上風,地產商肥到底褲都著唔落都唯有繼續肥落去。

簡單到買一層樓,張樓契幾吋厚,全部雞腸英文加法律條文,阿水識睇咩,如果做按揭,份契只會在律師樓過吓手,轉頭就俾銀行收咗,100個小業主,99個唔會知道間大廈地契幾時到期,自己佔公契幾大份,地積比率有冇用盡,被人「強拍」時都唔知重建價值有幾多。

又例如,政府成日話香港土地資源緊張,但又有好多哥球會與乜球會、私人俱樂部咁,佔用大型超靚地皮,大量呢種黃金地段,今日市值動輒百億港元計,港英年代以「私人遊樂場地契約」形式,免地價或象徵或批出,地契寫明呢啲「只招待會員」的設施,其實公眾有權又限度使用,但政府從來隻眼開隻眼閉,聽講有大量私人會所用地,今年地契到期,政府會否繼續放軟手腳,會唔會好似當日保護維港咁,有冇專業人士突然「醒覺」做打手,是候任特首梁振英的土地政策的其中一條最重要線索。

唔會有幾多市民,知道「地租」或者「地契到期」呢類類念,上市地產商如果唔主動透露的話,亦唔會有幾多小股東,留意到或者知道,有關上市公司的物業組合,有幾多好似九倉海運大廈咁,原對重訂租約或地契的不明朗因素。

順叔唔係專業人士,所有有關土地政策的知識,都係睇書上網睇返嚟,唔擔保冇出錯,但係既然冇乜專業人士夠膽講,財經茄哩啡唯有用有限理解去推度。地契上面的年期,涉及「社會資源再循環」的概念,假如一個地主佔用一塊地皮多年,已經食足幾代人幾十年,甚至影響產業結構的新陳代謝,就係政府出手的時候,在重訂地契或者組約時,加入促進社會資源再循環的催化劑,例如補地價,例如交貴啲地租。

2047年唔單止係一國兩制50年不變的大限,亦係港九絕大部分物業的地契到期之日,王家衛套《2046》上畫,霎吓眼已經8年, 香港越嚟越多地契已經到期,包括住宅,亦包括類似海港城的黃金商業用地,就呢個問題,政府一直採取舖舖清的態度,即係冇人想揹鑊,35年在土地市場,絕對唔係一個長時間,政府都係時候做嘢,最低限度,就係普及化關乎小業主及市民切身利益的地政知識,扭轉市場資訊嚴重不對稱的情況。

舉個例,物業或土地契約,係唔係應該有啲人人睇得明的資料,可以被小業主保存或者讓公眾更方便查閱?政府處理到期地契時,係咪將商業及住宅物業分開處理,幾十年前以低廉地價購入的黃金地段、做私人會所的用地,應該收貴啲地租或者再補地價?係咪應該讓公眾明白有關問題的迫切性,參與討論一套完善的行政或立法方案?

香港經過董建華年代的商人治港,到曾蔭權的公務員治港,今日有人話「幹部治港」,撇開政治,引用九倉主席吳光正一句,到咗「專業人士治港」的時代,仲要係熟悉地政專業知識的測量師,地產市場遊戲規則同埋「潛規則」,難免出現變數,下回再續。

關連文章:
1. 九倉之瘡(上)(中)(下)

伸延閱讀:
1. 九倉2011年業績Investor Presentation Webcast

8 則留言:

  1. 物業年期,業權份數,大廈公契呢啲野上網做個landsreach乜都查到喇。地積比率重建用途可以問城規,物業圖則可以問屋宇處,根本上唔係唔透明而係班友仔懶。

    回覆刪除
    回覆
    1. 「無名」兄,順叔自問唔係懶人,想請教(真心的)一個搞咗好耐都搞唔明白的地政問題:愉景灣GOLF CLUB。有乜辦法,可以對照一吓,政府租契上面的土地面積,同俱樂部用鐵絲網圍住的「閒人免進」區域,有幾大出入?

      刪除
    2. 可以係規畫處網站入翻幅地個DD冧把可以睇返幅地有幾大同埋比做啲乜
      http://www.ozp.tpb.gov.hk/default.aspx

      刪除
  2. 看完一連串業績,只能用觸目驚心形容。再次證明,增長非必然。

    而隨著國內增長放緩,水浸不再,一間間公司業績見光死,當中民企猶甚。

    國內企業除欠創新能力,品牌價值,更可怕的是沒有股東權益概念。上市企業被視作私人玩物。不願派息之餘,還不斷抽水。而即使一盤生意有賺,亦會透過種種方法將利潤提走,現於人前的則是一盤年復年虧本的生意。成功上市,則以最快時間將公司現金掏空,再而散水。

    以後還是不怕民企為妙。

    回覆刪除
  3. 絕對認同,思歪如何處理到期地契,乃其土地政策的一條重要線索;資訊不對稱亦是形成地產霸權的結構性因素。但解決資訊不對稱,對地產霸權只能治標,不能治本。

    簡單一條問題,形成今日的局面,若硬要將所有責任歸咎於一方,哪是誰的錯?政府、制度或監管當局?具有專業知識的市場中間人?地產商?投資者?抑或用家呢?

    其實,但凡有市場的地方就會有資訊不對稱,地產市場如是,金融市場亦如是。

    政府在政策上如何強硬,現實中,亦唔會做到「資訊絕對對稱」的理想效果。經治標後,問題何能會細咗,但唔會根治,因核心不在於這個結構因素。當然,治到標都總好過完全唔落藥的。

    呢啲都係愚見,係某日被師傅問到口啞後得出的。最初余答,要怪就怪制度上的漏洞。誰知高人拋下一句:Sorry, this is not the answer! 惟有返歸棟高床板諗過﹒﹒﹒

    講開地產,真係好期待爾部鬥地主!!出咗必定第一時間幫襯!

    回覆刪除
  4. 終於有人講啲俱樂部喇!應該至少按市價補地價啩。

    地產問題我認為最大責任始終在政府,始終佢負責訂規矩,地產商有咩做得太「過份」嘅如果冇犯法亦最多只係道德上嘅錯。一場球賽如果出晒飛腳踢跛人都冇牌,政府同時係足總同球證,就算球證按本子辦事,咁一定係足總責任啦。

    回覆刪除
    回覆
    1. 球賽係一個好比喻,牛兄的答案跟余當初的一致。不過師傅的提問顛覆了余的思想,球證、足總、政府、規則、制度,統統指向監管,原來都不能治本。

      又打個比喻,揸車衝紅燈係犯法,但若果司機「衝」黃燈出事,又如何呢?(呢個比喻只能道出錯在何方,未能點出根治之法﹒﹒﹒)

      樓下無名兄唔覺唔覺,輕輕擦到條邊!

      刪除
  5. 政府職責,傳媒監察。可惜政府已被疏通,傳媒為生意又不敢得罪,變相無王管。

    香港需要多D好似C老闆咁肯提供平台,同順叔咁肯怒插既義士。

    回覆刪除