合景三兄弟（下）

照合景泰富(1813)所講，同廣州富力(2777)合作投得廣州獵德商住項目之後，主動邀請新地(0016)加入合作發展，到咗2010年初，新地開始在大陸市場再有動作，3個月內，斥資近80億元(人民幣，下同)，投得佛山兩塊毗連的大型商住地皮，今次掉返轉，新地搵合景泰富入股項目20%股權。

佛山項目規模唔細，加埋兩個太古城咁大，又係舊城改造，市政府交地時間長，有排都未有嘢睇。新地點解重注佛山，唔知，不過大陸玩磚頭係一個入廟拜神的行業，新地在大陸探路，出面的多數只係見到主席辦公室的經理錢炳輝，據佛山市政府網頁資料，新地搞佛山項目，竟然出動到郭老太鄺肖卿，可見呢個項目有幾重要，而呢個省招牌項目又竟然預埋合景泰富一齊玩。

2007年底新地入股廣州獵德項目，跟住公司管理層出現地震，原主席郭炳湘出局，新地內地業務亦沉寂咗兩三年，捲土重來都係搵返合景泰富合作，可見在新地眼中，合景泰富最少屬於「信得過」的生意拍檔，郭氏三兄弟鬩牆之後，相中合景泰富孔氏三兄弟，呢份信任更加有意思。

除咗新地，合景泰富亦有同置地合作，2010年底，近40個億投得成者的商業地皮，各佔五十股權，呢個「環球匯」項目聽講已經差唔多可以出街，有興趣上開去可以望吓，傳統英資加新興民企搞出嚟的地產項目係乜樣。

在廣州起家的地產公司大老闆，唔少香港散戶都好熟悉，因為曝光率高，例如恒大地產(3333)董事長許家印，大家對呢位前度「中國首富」唔會陌生，恒大同富力，都搞咗隊中超球隊，搞得足球，自然有好多免費宣傳同埋曝光機會，相對恒大及富力，合景泰富孔氏三兄弟非常低調，冇留意大陸地產的散戶，分分鐘將合景泰富同合富輝煌(0773)撈亂。

合景泰富群得香港地產商多，好學唔學，學咗好多香港所謂豪宅的浮跨之風，例如個樓盤名中間要加一點，斷開兩截先開心，又例如天乜天物大門小門咁，不過咁講，即係話你知合景泰富定位做高端市場，所謂精品豪宅，都叫做同一個行業同一個市場位置，合景泰富樓盤名的浮跨之風，最少冇在管理層上出現，好似SOHO中國(0410)老闆潘石屹咁，日吹夜吹魚蝦蟹，俾你做銀行大耳窿，你會放心借錢俾邊個管理層？

低調即係冇新聞，局外人冇乜公開資料去判斷孔氏三兄弟係咪「信得過」的債仔，不過新地及置地兩間相對謹慎的公司，在大陸發展都搵咗合景泰富做盲公竹，可以合理推斷合景泰富唔係一間亂衝亂撞的公司。

合景泰富同其他絕大部分中國地產商一樣，高負債，本帳簿唔方靚仔得去邊，至6月底，坐住約460億元資產，資產淨值約140個億，市值約120億港元，股票唔算特別吸引，現金近60億銀，40億元短期銀行負債，除非突然冇賣樓收入，冇即時流動性壓力，132億元長期債項當中，近一半係美元優先票據，當中2011年3月發行的5年期美元債券，年息12.75%，標迪所謂評級係「B1」，標普係「B+」，唔知佢哋講乜，大概係唔屬於投資級別咁，不過最新息率，根據彭博數據，已經炒到唔夠9厘，一手時間升咗成幾兩成，講緊2014年合景泰富有權贖回，現價買入可能要蝕少少價，即係話唔少投資者查實已經當信貸評級發嗡瘋。

合景泰富有冇機會爆煲，當然有，問題係成個中國千千萬萬間地產公司都面對同一個問題，加埋一齊，外國評級機構可以話佢係一個大得不能倒的道德風險，不過倒咗就全地球攬住一鑊熟咁解，銀行爆煲可能渣都冇，地產公司爆咗，當磚頭秤最少有咁上下斤兩，中國地產公司賣項目套現應急的例子都唔係咁多，如果冇估錯，好似新地置地的香港發展商，日日在求神拜佛大陸地產快啲爆煲，咁先有市場空間出現，咁先可以執平貨，合景泰富爆煲，新地分分鐘會食咗佢添。

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合景三兄弟（中）

中國地產公司數目太多，是但搵一間出嚟講，有時唔知點入手，將兩間類似的上市公司拍埋一齊，睇幾年，印象可以更加立體。

合景泰富(1813)同中國奧園(3883)，有唔少相似的地方，大家都係兄弟班做大股東兼管理層，合景泰富有孔氏三兄弟，奧園亦有郭梓文郭梓寧兩兄弟。

合景泰富07年上市招股之時，據當時傳媒報道資料，有份圍飛的香港大孖沙，包括新地(0016)郭炳江、恒地(0012)李兆基、中信泰富(0267)前主席榮智健等，廣州行家富力地產(2777)的老闆李思廉亦有俾臉入飛；奧園遲3個月上市，更加係股市最旺的良辰吉日，基礎投資者陣容更加星光熠熠，當中赫然有新地當時主席郭炳湘的名字，本來著埋同一條底褲的新地郭氏三兄弟，投資內房股分道揚鑣，心水清者，當時可能已經聞到幾分兄弟鬩牆的味道。

兩間新晉內房股，集資額及市值規模差唔多，都係相對細細粒負債高，連發展軌跡亦差唔多同步，2006年在私募市場引入直接投資的策略股東，合景泰富搵咗摩根士丹利樓下間地產基金，奧園引入國泰財富(Cathay Capital)，齊齊槓桿再槓桿，咬地再咬地。

兩間公司咁多相同之處，不過跟手5年的發展就好唔同，唔好講其他，睇股價，合景泰富招股價7.28(港元，下同)，而家得返4蚊左右；奧園更慘情，5.2招股價，最新價1蚊唔到，潛水幅度高達98%，兩間公司的基礎投資者，仲有策略投資者，斷估暫時都未搵到窗口套現走人。

相對奧園，合景泰富股價相對硬淨，無需要變賣項目套現，在債市亦有一定融資能力，兩個管理層的質素，好難就咁直接比較，不過可以睇到一個比較突出的、客觀的分別，就係合景泰富在過去5年，周不時搵到有質素的生意拍擋，揸包括新地。

之前講過，新地第三代揸Fit人、郭炳江的公司郭基煇，07年合景泰富上市之時，在大摩打工，當時有乜份穿針引線，入股合景泰富做策略股東兼湊合景泰富上市，唔知，不過據新地自己公布的資料，郭基煇08年回巢新地幫手之後，職位係「項目經理」，負責香港及「珠江三角洲區域若干主要住宅及商業項目」，而新地在南中國發展其中一個合作拍檔，正正就係合景泰富。

新地在大陸搞緊邊科，公開資料唔係好多，地標式收租物業，暫時只係留意到上海國金中心及環貿廣場，內地業務佔集團整體比重更加唔高，例如住宅銷售，至6月底財政年度，中國分部業績只有4個億多少少，佔公司整體賣樓收益只係3%多少少，可見新地在大陸賣樓，好鍚住自己個招牌，做得好慢好細，未放手大搞，作為新地少數開咗名的合作夥伴，合景泰富資料披露當中，反而見到更多新地高層的腳毛。

新地在珠江三角洲算係比較活躍，不過土地拍賣場唔係咁多舉手， 2007年9月曾經參與競投廣東獵德村的商業項目，但係最後輸咗俾合景泰富同埋廣州富力的合營公司，地價46億元人民幣，投資額斷估最少100個億，兩個幾用後，呢個珠江新城最大地產項目，舉行乜嘢啟動儀式，出席嘉賓除咗合景泰富主席孔健岷、富力董事長李思廉，竟然仲有新地郭炳江，原來合景泰富及富力，邀請咗新地入股項目，據內地傳媒報道，三間公司各佔項目三份一權益，新地主要搞商場部分，當時郭炳江仲話，新地將來傾向以合作方式進軍內地房地產市場，搞到盲公竹順便偷師同時，可以分散風險，亦唔排除再度與獵德項目的拍檔合作咁話。

之後新地唔多覺同富力再行埋，不過合景泰富就繼續有往來，包括佛山的舊城重建項目，下回再續。

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合景三兄弟（上）

今期開合景泰富(1813)，一隻相對冷門的中國地產股，主要講債券。

講到債務，就要先搵評級公司插吓。投資銀行的股票研究報告，好多時得啖笑，不過最少有啲參考數據睇睇，信貨評級公司的評級報告，順叔睇過冇一萬都有幾千份，可以好負責任咁講，絕大部份參考價值等如零。

投行分析員收錢寫研究報告，叫做受賄，要釘牌坐監，評級機構收錢俾信貸評級，叫做正當生意，甚至受法例及市場慣例保護；證券行冇一百間都有幾十，有競爭，分析員唔可以太過亂嚟，評級機構來來去去得幾間，做又卅六唔做又卅六，想搵個相反意見參考一吓都難。

由美國次按風暴，到歐洲債務危機，評級公司做緊預示風險的標誌桿，定係馬後大炮的攪屎棍，呢幾年大家都有眼睇，連歐美自己老巢都唔識睇，外國信貸評級公司睇中國的債務風險有幾叻，你話呢？

好似標普穆迪在過去兩年，日日在唱淡內地房地產公司，世界未日咁，唱到班地產老闆發債融資成本越嚟越貴，投行及信評賺到笑，暫時又唔多覺邊間爆咗煲；又好似早半年，香港新地(0016)郭氏兄弟被老廉請飲咖啡，股價插還插，標普穆迪又學人行出嚟將新地放人乜嘢「負面觀察名單」，結果變成股價明燈，新地股價已經差唔多收復失地，樓下隻新意網(8008)，唔覺唔覺，更加由一年低位反彈超過一倍，成為少數市值對資產淨值出現溢價的「包租公」，Google及蘋果等香港數據中心落成搶生意之前，新意網有可能繼續硬淨。

香港股市的內地發展商，以數目計應該係最龐大的上市公司物種之一，合景泰富市值120個億(港元，下同)左右，排名可能在廿名以後，當然就唔會咁起眼，不過最近有單新聞，吸引咗順叔去望多呢隻嘢兩眼。

話說在上個星期，合景泰富出咗張通告，講緊同滙豐銀行及渣打(2888)，分別簽咗兩份融資協議，前者借2.5億，後者5個億，都係定期貸款，冇講年期，亦冇講息口，不過其中一樣提及的條件，就係合景泰富主席孔健岷，同埋佢兩個兄弟，要繼續保持在合景泰富的大股東地位，否則視為違約事件。

內房股的債務風險被評級公司日唱夜唱，如果有留意開內房債，不難發現，香港的銀行好少正接借錢俾內地地產商，要去到中國海外(0688)的級數兼有國控股東背景，可能先在香港做到銀團貸款，今次滙豐及渣打借錢俾合景泰富，雖然涉及借貸金額只係幾個億，濕濕碎，冇指標作用，不過從公開條款嚟睇，香港銀行基本上因為信得過孔氏三兄弟，所以借錢俾合景泰富。

以公司規模計，合景泰富同香港新地，最少差廿倍，不過唔少嘢都幾似，最簡單嗰樣，就係公司控股股東及管理大權，都係串燒三兄弟包辦，孔健岷目前只有44歲，以內房老闆嚟講，可以話非常後生，三兄弟當中排老二，老大孔健楠及細佬孔健濤，年紀相差亦只係5歲，可見合景泰富的管理層，處於創業的衝刺階段，同97年時期的新地相似。

可能合景泰富三兄弟，一直向新地偷師，新地最高口號，叫做「以心建家」，合景泰富差唔多，打住個「以心築家，創建未來」的招牌。

除咗管理層結構及口噏噏的公司理念，新地及合景泰富查實真係有合作，合景泰富2007年7月初在香港上市，當時大牛事，幾乎冇人留意佢，不過聽講新地郭炳江以機構投資者身份，入咗一手貨，當年由摩根士丹利湊合景泰富上市，而郭炳江的公子郭基煇，當時正正在大摩打工，唔知道郭基輝有冇直接參與合景泰富的上市工作，不過可以肯定合景泰富孔氏三兄弟的名字，好出已經進入新地郭氏三兄弟的雷達當中。

下回再續。

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1. 明報: 低調「第三代」 現任項目經理

買褲送褲袋（下）

（HEHEHE，呢篇嘢，無謂在報紙出街，又要寫又改圖又剪片好唔得閒，老屈咗老友阿瞬，在am730代筆兩日，報紙版本的「買褲送褲袋」只有一集，行文略有不同，呢篇下集唔收稿費，送嘅！）

發水秘笈既然係地產商的發達秘笈，公道啲講句，一個樓盤去到發展商手中，有邊個唔係大發特發，講緊去到幾盡，一個樓盤的設計，最後出嚟又剩低幾多「人性化」元素咁解。

上回講到，發水秘笈當中，有一式「腸乾屎頓凸」，乃非常難Chok的「超必Standard」，呢個傳說，臨時客串樓盤分析員的財經茄哩啡，都係在中環皇后大道中聽返來，講緊行內人一睇，就知道係「腸乾屎頓凸」，世界級地球級的建築設計，單位每一道牆、每一個窗台、每一個間格，都經過則師嘔心瀝血精心設計，令人歎為觀止，難度高過砌隻超級結構化的CDO。

長實(0001)啲樓盤，有冇去到「腸乾屎頓凸」的化境，順叔就唔知道喇，不過呢，假如量度一個圖則優劣的唯一標準，只係發展商股東利益，相信唔少行內人，睇到幾個近年好多人談論的樓盤，肯定會對幫長實打工的則師，寫個服字：咁都俾佢哋諗到！

好似最近廣被談論的海譽，順叔冇入過去，不過有線個《樓盤傳真》（呢個節目抵讚，準備買樓應該睇多啲），搵人入去一個千五呎的單位，度出嚟的地毯面積，唔計窗台，得八百呎多少少，所謂「窗台房」，比單位其他面積低咗大約半米，要行三級樓梯先去到，再睇睇個圖則的Elevation（立面圖），成楝單位的「工人房」，都向下凹咗少少，靠估的話，「窗台房」有可能其實係「冷氣機房」或者甚他機房，拎出街賣稱之為「工人房」， 再「送」一個無敵大窗台。窗台如果係「送嘅」，睇吓將來政府收緊發水限制之後，又會有幾多個發展商，會繼續「送」無敵大窗台。

地產公司的地產項目種類、圖則設計，查實好反映到管理層的思維及性格。長實大少李澤鉅，聽講讀土木工程，公司地產項目又係佢打骰，大家可以試吓想像，長實旗下則師，拎住份樓盤圖則，要出入長江中心10樓大少間房幾多次，最後終於過關之後，又會有乜嘢表情。

公道啲講句，個個都係搵飯食啫，好似長實班則師，老闆有乜要求，咪跟住做囉，唔通個個貝聿銘上身，吓吓同大少講「空間美感」、「人性化」建築設計？又好似老實樓神趙國雄咁，咪又係打份工，職責就係要賣樓，年終計數，咪又係講樓盤賣得幾快賣到乜嘢價錢？就算係大少，佢都係做返一個商家佬、一個上市公司高層的本份，見到機會有得賺就賺，同男人都見到靚女有得食就食一樣，好自然者。大少在長和系的角色，在守成而非創業，守業第二代，最緊要一分一毫都計到盡，大少在香港地產市場反映出嚟的風格，查實亦係做返一個好兒子的本份也。

之前唔係好明白，點解老實樓神咁大個人，特別鍾意扮鬼扮馬，一時扮車神，一時扮楚樓香仲要班女同事扮丫環，就算呢幾年賣樓，長實售樓部班友仔，都特別鍾意搞花臣，最近睇到一張圖表，呢個疑團頓時解開。

話說早幾日，「朱泙漫屠龍記」的博主，搵咗呢張圖表，叫順叔及一班網友估吓，係邊間地產公司：

大家可以見到，呢間「地產公司」，絕大部分資產，放在持股5成以下的聯營公司，資產負債表上，固定資產同埋投資物業，都非常單薄，同香港其他地產公司非常唔同，講到呢度，都無謂賣關子，冇錯，呢間「地產公司」就係長實。

至12月底，新地(0016)資產淨值3,283億元(港元，下同)，投資物業2,242億銀，佔咗68%；至6月底，長實資產淨值3,239億元，同新地差唔多，不過，投資物業只有275億，佔比只有8%！

望住呢組簡單的數字，一個好安全的結論，係長實作為一間「地產公司」，策略上，主力做住宅物業，不過唔客氣講句的話，咁多年以嚟，長實從未展現過做一級投資物業的能力，大佬，新世界發展(0017)都有個新世界中心，諗住重建成尖沙咀新地標啦，相對新地近年成功轉型做香港最大包租公，甚至可以講句，長實唔識做商場。

唔好話收租物業，長實做得有聲有色的豪宅項目，其實亦屈指可數，近年賣樓以樓面面積計，幾乎年年排行發展商榜首，唔係話老實樓神賣樓特別出色，而係話你知，長實呢間「地產公司」，主要在大眾化住宅市場(Mass Market)搵飯食，換句話講，如果政府大量復建居屋，公營房屋重新加入進行競爭，受影響最大的，正正就係長實。

在Mass Market賣樓，主要對象係冇任何置業經驗的上車一族，所以老實樓神成日要搞咁多花臣，增加自己同潛在買家之間的親切感，趙國雄去大陸推銷豪宅，又唔見佢扮楚樓香？

公道啲講句，當日銀行向散戶銷售迷仔債券，查實所有資料都公開，所有散戶投資者落搭前有冇睇、識唔識睇，唔可以怪晒銀行；買樓花都係一樣，買家明明見唔到實物，都唔去睇圖則（講緊屋宇署批出圖則而唔係經過粉飾的樓書圖則），或者唔識睇、唔識搵資料，一個願打一個願挨，完全合法，亦都唔可以怪晒發展商。

合法，唔等如合理，唔等如合情。

誠哥講生意之道，成日話唔可以搵人笨、賺到盡，因為賺一次冇下次，誠哥當日亦都講過一句「君子愛財，取之有道」，講緊有啲生意，就算合法、明賺，佢都冇做，因為過唔到自己「有道」的原則，咁即係誠哥自己都知道，「有道」及「合法」之間，查實有好大分別啦，如果「合法」等如「有道」，咁法家等如道家，韓非子等如老子，女人等如阿媽，底褲應該有褲袋啦。

絕大部分一手樓買家，置業等如人生最大的消費，最重要的投資，有今生冇來世，買過一次中伏，唔會有幾多人有下次，不過呢，長年累月落嚟，社會情緒終於會終極反彈，而家通街都嗌「地產霸權」，就係咁解。一間真正有水平的「地產公司」，唔應該只係識得話公眾針對自己，而係認真反思，在發展到今時今日的香港地產市場，咩先叫「可持續發展」。

講完，送嘅！

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2. 有線：海譽「窗台房」《樓盤傳真》
3. 有線：《樓盤傳真》Facebook網頁

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底褲冇褲袋

換鼻孔出氣（續集）

3月新地(0016)出事之後，寫過篇《換鼻孔出氣》，話郭炳聯入老廉飲咖啡時，好可能只係做緊瑜伽，紓緩緊張情緒．．．

早兩日新地又出嚟開記者會，郭老三證實，當日唔係撩緊鼻屎．．．

香港亂到今日，順叔當日有關「換鼻孔出氣」的思路，似乎過份天真了．．．

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分家共產（下）

上回講到，香港幾個家族控制的上市系統，幾個豪門大宅，都出現企業傳承的分身家問題，有啲爭到去中央政府門口，有啲嘈到去廉記飲咖啡，為香港庶民增添唔少茶餘飯後的話題娛樂。

管理層夠唔夠專注，往往直接反映在公司股價，公司老闆自己打晒交，股價好打極有限，正面教材有捲入貪污醜聞之前的新地(0016)，郭氏三兄弟著埋同一條底褲，估值永遠秤高過幾他地產股成條街；反面教材有爭「燊」家仲未大結局的澳博(0880)，雖然幾房人都有增持的誘因，但股價長期跑輸其他濠賭股。

家衰口不停，管理層不和影響股價，不過吓吓要楝個八十幾歲伯爺出嚟，亦唔係辦法，因為一間公司管理層有冇活力衝勁，亦直接影響市場對公司增長潛力的感覺，強如長實(0001)主席李嘉誠，集團近年唔係冇增長，不過就俾唔到投資者十幾年前的「超人」感覺。

半年之前，新地市值仲接近三千個億港銀，當時新世界發展(0017)市值唔夠400億，恒地(0012)都係700億多啲，眯埋眼，將三大藍籌公司所控制的資產秤一秤，都知道恒地新世界加埋，冇理由連半間新地都冇，呢啲就叫做管理層折讓。

恒地及新世界，以前被視為香港四大地產商之一，近年市值已經被恒隆(0101)及九倉(0004)爬晒頭，一來可能彤叔四叔的私房投資太多太搵錢，唔志在上市公司的幾百億銀，二來亦反映管理層的衝勁，恒隆陳啟宗及九倉吳光正，都只係六張幾嘢，後生廿年，多啲時間跑大陸見人搵生意，兩間公司在大陸的磚頭亦最大嚿，大陸地產風險唔細得個香港，但係最少叫做有個發展策略，同埋行出嚟講得明咁囉。

所謂投資 者關係，包括管理層擁有同市場溝通的能力，亦包括管理層重視同市場溝通的重要，唔係講笑，幾百億市值的差別，可能只係因為唔識唔肯做少少門面功夫， 講緊新世界舊年底開始搵幾件三十出頭的第三代出嚟扮發奮圖強，市值都升幅百幾億銀啦，所以家族企業改朝換代，未必唔係好事，新地家吓最正路的做法，可能係加加接班工作，搵幾件夠醒目的第三代出嚟見人。

美國超級富豪當中，有個八張幾嘢的巴菲特，有個六十未到的蓋茨，仲有一堆好似朱克伯格呢類三十未出頭的互聯網才俊，年齡分嘢好大，超級富豪在某一個年齡組別高度集中的情況，在香港非常明顯，亦解釋咗點解好似爭身家爭開有條路，爆完一單又一單。

咁情況又可能只會在香港呢個時空先會出現，香港經濟由早期的英資壟斷，過渡至幾大華資財團，可以話時勢做英雄，呢班八十幾歲的伯爺當然有其過人之處，不過在香港過去幾十年的政經時空，冇誠哥四叔彤叔，都必定有幾件啱時啱候的華資大孖沙出現，冇走雞者。

今時今日幾大家族交棒，好有一個時代的結束的味道，講緊97年前的後過渡期，紅籌國企炒到飛砂走石，但係主權移交後，一句「河水不犯井水」的最高指令，中資活動在香港轉趨低調，會嚟香港上市集資，但只會搬錢返大陸發展，過去十年中國搵食易過香港，中資財團在香港亦冇乜特別動作，最近見到農行(1288)50個億買件中環甲級寫字樓做總部，建行(0939)仲跨張，買間酒店做員工宿舍，擺明車馬要在香港大搞特搞。

當年幾個華資大孖沙，香港乜嘢行業都玩晒，唯獨冇人沾手銀行，斷估唔係冇興趣，而係同銀行關係好好，同銀行拍住上做大刁；今日香港豪門大戶分身家，拆唔掂數的話，怕且中資的時代會提早來臨。

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上回講到，長實(0001)主席李嘉誠，忽然爆響口分身家大計，大仔李澤鉅分到長和系上市王國，再用私己錢資助次子李澤楷發展自己事業，收購自己鐘意的公司，以資產值計將會等如李澤楷目前財產的數倍，呢位電盈(0008)主席有望再喺金融市場搞風搞雨，重施財技，買幾件嘢搓圓撳扁。

香港首富呢個分產計劃，可以話係近幾年香港豪門當中，分得最徹底的一個方法，將守業重責交俾穩健的大仔，再真金白銀資助坐唔定的二仔開拓新空間，完全乎合佢老人家「穩健不忘發展」的營商之道。

超人爸爸認真用心良苦，兩兄弟各行各路，可能係確保「一定有兄弟做」的唯一方法， 因為其他豪門大宅太多前科，一個家族幾房人利益綑綁埋一齊，自觀意願全家富貴，不過人類天生唔係鐘意分享權力的動物，好似希慎(0014)咁疊埋心水收租唔搞咁多嘢，物業組合仲可以幾多單傳，其他複雜少少的上市公司，遇上唔同重大決策，人多口雜，肯定多拗熠。

最經典例子，澳博(0880)賭王何鴻燊幾房人，打到頭崩額裂，家事炒到要中央政府出手做和事佬，暫時大家俾面，明爭變暗鬥，金枝慾孳續集遲早再上演；大家唔好晤記得銀河娛樂(0027)主席呂志和，都係屬於八張幾嘢的大孖沙伯爺，兩位囝囝耀東耀華，分管賭場地產，曝光率唔算高，甚少一齊現，手足唔知幾情深，睇樣兩人都唔似係善男信女，唔可以排除，銀娛同埋嘉華國際(0173)出現同類豪門恩怨的可能。

早十幾年，全香港有銀界都話新地(0016)伯爺夠高招，一個綑綁式的遺囑安排，要郭氏三兄弟著埋同一條底褲，新地亦的確做得有聲有色，今時今日搞成咁，都無謂講咁多。

恒地(0012)主席李兆基，日前接受傳媒訪問時透露，不時同新地郭老太通電話，「仔女唔識性」，叫佢睇開啲，四叔仲話，發現香港富豪中，有三個仔以上的「多數唔掂」，兩個就夠晒數，啱啱好咁話。

講到尾，有冇兄弟做，唔關事個伯爺有幾叻，最重要都係第二代的性格，長實誠哥明顯知道兩位公子冇可能分享權力，共同管理一個上市集團，四叔扮懵心精，「兩個啱晒數」的結論，唔知應用在恒地身上有冇問題。

當然啦，講到幾千億銀的身家，自己放得低，身邊位太座亦未必放過你，第二代就算「兩個啱晒數」，再開枝散葉落去，就唔係咁易拆掂數，一代親二代表，三代咀藐藐四代唔識叫，好似四叔大仔整個串燒三兄弟佢老人家湊，千億新抱就要急起直追，順德人聽講好重男輕女，唔知會唔會追到第三代男丁打成三比三平生先肯收手。

恒地接有全港最巨型農地土儲，相信亦係打樓釘收舊樓強拍最多的一間，四叔話恒地值100蚊，打個7折都應該有70蚊，不過藍籌地產公司當中，恒地屬於最唔鐘意做投資者關係的一間，大仔太木納，二仔太招搖，家臣林高演又唔鐘意搶老細風頭，恒地其實最需要請個「財經演員」，專門見芬佬分析員。

一間家族管理的大公司，越係家大業大，管理層越難同心同德，好似新世界發展(0017)咁，好似長房話晒事，但係亦插咗唔少皇親國戚，近年第三代開始在管理層開始蒲頭，而家判新世界第三代管理質素唔掂的話，可能有啲唔公道，不過幾個月，老臣子前高層梁志堅，跳糟去九倉(0004)，破咗香港地產界高層最高齡過底的記錄，可以想像，新世界新人事新作風，唔係唔易頂得順。

新世界管理層質素係一個問題，更大問題係業務太雜，現任主席鄭家純，當年新官上任時太過有大志，買到公司周身債，新任管理層如果要表現管理能力，最應該做其實係為公司減肥，咁多業務橫掂管理得唔好，將部分資產出售套現，好過吓吓要股東供股集資囉。
下回再續。

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上堂開示

塵勞迥脫事非常　緊把繩頭做一場

不經一番寒澈骨　焉得梅花撲鼻香

（新地記者會ＵＮＣＵＴ版本）

報道完畢。

鬼佬看香港

聽講新地(0016)今朝早，舉行分析員會議，為幾名董事涉及老廉大案解畫。

投資銀行同埋信貸評級機構，以前會在香港放唔少人，近年中國嘭嘭聲，研究香港的人手越嚟越少，唔少大行仲會養住一班地產分析員，一來因為地產夠大，二來可以兼職撈埋香港經濟分析，抵食夾大件。

換句話講，外國芬佬等唔識中文的投資者，近年唔係咁容易直接感受到香港的政經脈搏，主要靠英文傳媒，英文傳媒睇香港有幾叻，你話呢？

例如新地呢單嘢，所有鬼佬傳媒，舖天蓋地咁報，《經濟學人》夠巴閉未？日前在「Analects」（「論語」喎．．．）網上專欄，寫咗一篇「Flying too close to the Sun?」的大文，唔好睇乜，一句「政務司司長」係「公務員之首」，已經露底，對香港了解，停留喺陳四萬年代，只係「有限公司」。

英文傳媒知少少，但係個個又長篇大論咁報，鬼佬投資者唔知頭唔知路，必定驚青，可能呢啲先係「最不明朗因素」。新地租金收入，一早已經超越九倉(0004)，但又唔好似九倉咁，揹咗一大嚿中國房產風險，一來負債奇低，二來更睇唔到融資需要，當標普同穆迪，齊齊出嚟將新地放在乜撚嘢負面觀察名單，幾乎可以肯定，市場對新地呢單嘢，反應已經過大。

你可以話香港玩地產，未來遊戲規則可能會出現大變化，又可以話影響香港樓價的政府政策及息口，都已經接近臨界點，但當你話呢單嘢影響新地短期的融資能力借貸成本，就好硬膠囉。

去到呢個時候，有關新地的報道，信英文傳媒，不如信大公文匯；信評級機構，不如信中資投行，中信證券上星期，仲出咗一份報告，標題叫做: 「Crisis presents buying opportunity」．．．

唔少鬼佬，識句「你姣媽」就扮中國通，不過點都好，經過呢幾個月大龍鳳，外國傳媒可以好大聲咁再次宣布「香港已死」，斷估梁振英好快要湊吓班外老傳媒，為外國傳媒眼中的香港，修補一吓近幾個月嚴重撕裂的形象。

新地上個月，第一次將業績後分析員會議視頻，放咗上公司網頁「投資者關係」一欄，如果今朝真係出咗嚟解畫，公司就算唔夠薑開記者會，亦應該將投資者會議內容放埋上網，可以展露「自信」的一面。

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2. 華爾街日報: Chillwind for Hong Kong Tycoons
3. FT Lex Column: Sun Hung Kai's arresting developments
4. Bloomberg: Sun Hung Kai Arrests Reveal Hong Kong Builders Succession Risks
5. S&P: SHKP 'A+' rating on creditwatch negative
6. 大公報: 兄弟鬩牆恩義絕 淚斬馬謖豈無因
7. 中信證券:

換鼻孔出氣

本來唔想再講，打開香港報紙及電視，個個話郭炳聯出入老廉飲咖啡時，「用手遮面」，忍唔住講多兩句．．．

TVB: 用手掩面

蘋果: 揑著鼻子

太睇少香港大孖沙喇，挑，你話佢撩鼻屎都得啦！

人哋好可能，只係做緊瑜伽，一種叫做「Alternate Nostril Breathing」的基本呼吸法，聽講有紓緩緊張情緒的作用，甚至只係人哋的日常習慣，不過，手勢冇咁正宗咁解．．．

講完，謝謝收看。

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次輪好戲（下）

先嚟一個同場加映，各位觀眾:

ICAC大踢爆: 許仕仁監制幕後大戲

上回講到，幾個當年幫行政長官曾蔭權上位兼冧庄的人，除咗永遠「兩袖清風」的肥龍許仕仁，其他核心人物，好似東亞(0023)李國寶、金管局總裁陳德霖，政界商場都出現突破性發展。

權力遊戲遊戲幾精采都好，局外人，要過一段時間，等所有人事起跌沉澱一下，先可以睇到大概輪廓，㷫烚烚當時，好多嘢會忽略咗。舉個例，香港今日仲有好多人相信，03年七一遊行，係導致董建華的原因，忘記咗，香港上一輪權力集團的更替，董落曾上，戰況有幾激烈。

03年50萬人七一遊行，董建華都未覺腳痛，仲可以「自由行」加「屍爬」(CEPA)，香港經濟甚至有啲起色，但係2004年聖誕節之前，房委會分柝領匯(0823)撻Q，就成為老董背上最後一根稻草，兩三個月就腳痛。司法覆核挑戰領匯上市這一役，除咗要爛熟相關法律知識，仲要精通政府行政程序，「出錢」兼出力的「靈魂」人物，正正是啱啱在商台被封咪的名咀鄭經瀚。

當年商台續牌跟名咀封咪，發生時間出奇地巧合，唔使問阿桂，背後有人刻意無意間，將兩者拉埋一齊，例如縮短牌照年期作威脅，不過，呢兩件事，同香港上一輪權力之巔的拗手瓜，發生時間亦出奇地巧合。言論自由唔單止係香港價值，亦係普世價值，最重要係，攞住支咪嗰個，為咩人發聲，劃公仔劃出腸就太核突，發動政變的時候，搵軍隊控制電台電視台，其實亦係對新聞自由的終極干預。

共產黨雖然在中國一黨專政，但唔喺香港「存在」；選舉法其中一個最荒謬設計，行政長官唔可以有政黨背景，所以香港權力之巔，唔會有政黨更替，只有權力集團爭櫈仔，捧咗一個代理人做行政長官，身邊人以後好辦事，當然，亦要講本身有冇牙力，例如在05年之後，東亞在內地發展迅速，內地銀行盈利增長平均40%，但東亞純利舊年冇增長，冇獨立帳目，亦睇唔到東亞發展內地業務揹多咗咩風險，東亞主席李國寶，如果呢期做唔到「造王者」，兩位公子就要爭氣啲，未來五年做靚盤數，避免黃雀在後成為被狙擊目標。

今期特首選舉，押注落梁振英的大孖沙，最初為數不多，最中堅份子，就係恒隆(0101)主席陳啟宗，無獨有偶，恒隆策略同東亞一樣，在內地晒泠，如果梁振英跑出，以「首席政治官」(Chief Political Office)自居的陳啟宗，最低限度，可以比以前更牙擦，吔文吔武。

當然啦，次輪好戲，又點會少得新地(0016)。

準確時間已經唔記得，大約9月左右，梁營搞咗個「富豪夜宴」，地產同銀行大孖沙，幾乎冇人俾臉出席，只有兩個主人家，一個係陳啟宗，一個就係新地前主席郭炳湘，之前財經茄哩啡講過，特首選舉之後，可能到新地有新戲上演，估唔到咁快今個星期已經開畫。

新地日前宣布，開國功臣兼執行董事陳鉅源，被廉政公署拘留，請留意，係「拘留」，懷疑涉及觸犯防止賄賂條例，呢種事情，同埋講到咁白的通告，好少在大型藍籌身上發生，廉政公署做嘢原來咁快手，一個星期都唔等得，要在特首選舉前做嘢，香港，原來仲有ICAC。

郭氏三兄弟，一個挺梁，兩位細佬撐唐，今次選情激烈，唔知有冇人需要轉軚，從正面角度睇，可能成為新地管理層，重新一團和氣的「導火線」都唔定呢。

講咗咁多，其實都係因為今期行政長官選舉太熱鬧，吹吓水，大家聽吓就算，今過呢，今次頭場大戲已經咁大龍鳳，次輪好戲，應該唔會好似05年嗰劑咁收收埋埋，好多嘢會即時浮上面，好簡單，9月又立法會選舉，大家擔定櫈仔，繼續睇好戲。


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3. 蘋果日報: 許仕仁住新地樓手尾長
4. 東方日報: 許仕仁否認受查傳聞

次輪好戲（上）

香港政壇近排太多大戲，仲要套套咁精采，搞到順叔事事評論員上身，差啲忘記咗作為財經茄哩啡的老本行，業績期都冇時間望到幾多張成績表，乾溏，冇貨交，今期唯有半政半經，圍住行政長官選舉呢個權力遊戲，睇睇周邊有乜人和事，吹吓水炒吓雜錦。

溫故知新，講吓現任特首，在商界好多朋友的曾蔭權先。當奴選過兩次特首，05年嗰次，董建華腳痛，當奴開心到吹口哨，自動當選，攝位做埋老董餘下兩年任期，07年競選連任，對手得條袋巾梁家傑，冇醜聞冇得打，悶到抽筋下喊住繼打呢份工。

雖然連選兩屆無驚無險，但係幫當奴出錢出計，擔擔抬抬都總會有著數，例如陳德霖咁，金管局出名高薪厚職兼唔使做，05年竟然劈炮，唔做副總裁，幫當奴助選，跟住幫渣打(2888)打吓工，搞吓「智經」智囊，又做吓特首辦大內總管，當奴成功冧庄，攞命陳修成正果強勢回朝，09年坐正國金頂樓金融雲端。

攞命陳「中年靜修」，05至09年離開金管局呢個白鴿轉，進退認真精采，如果唔係，任志剛可能到現家都未退休，打破埋聯儲局前主席格林斯潘，成為任期最長的「中央銀行家」。任總做足16年，攞命陳人工冇咁高，更加有5年任期，香港改朝換代，2013年，唔知到時聯繫匯率仲喺唔喺度，金管局又使唔使再執位。

大家仲記唔得許仕仁？呢位出晒名的「橋王」，斷估當年幫當奴出咗唔少屎橋絕橋，可能係真正的「造王者」(Kingmaker)，但亦係最冇「著數」的一個，最少大家睇唔到，只係做咗兩年過渡期政務司司長，差唔多做義工咁，過吓癮就飄然而去，不帶走一絲雲采，認真高。

許仕仁深諳進退之道，所以市場曾經傳聞，攞命陳進出金管局的幾步棋，都係許仕仁傳授，甚至有人傳過，當年佢在新地(0016)董事局，獻計迫前主席郭炳湘休假，呢啲嘢都係以訛傳訛，新地曾經隆重其事，發表聲明否認，許仕仁曾經為新地董事局變動提供任何意見。

當然啦，講到香港特首的「造王者」，又點會少得東亞(0023)主席兼行政總裁李國寶，佢老人家做嘢好似做上癒，除咗退休之期越押越後，做熱門特首競選人的競選辦主任亦做到不亦樂乎，幫當奴連做兩屆，今次又親自上陣撐唐英年。

不過呢，今次特首選舉，唔係好似上屆咁，一個大衛打十個歌利亞，真係出晒刀仔，寶寶貝呢啲藍血(Blue Blood)人，當然唔係好慣，仲有一樣奇怪事，李國寶力撐唐英年到底，但係佢背後的李氏家族，政治取態都好自由，前行政會議成員李國章，原來支持唐唐對家梁振英，仲幫佢做埋證人，唔話得。

東亞的李氏家族，唔係香港最有錢的「李」，但肯定最Blue Blood，五代皆昌，由經營生意到在政壇打滾，肯定有一手，今次李國寶同李國章，一個挺唐一個撐梁，唔知係大家望族分散風險的投注策略，定係代表東亞李氏家族，其實唔係咁槍口一致，如果東亞未來需要面對敵意收購，又唔知會點。

李國寶當日幫當奴助選，仲係籌款大隊長，負責揼大孖沙心口要錢，兩次都籌得超過2千萬港銀，籌錢又出力，當奴坐正之後，李國寶亦入埋行政會議，東亞在內地盤生意，亦越做越大，05至07年，就成為東亞最風光的兩三年。

公平啲講句，以李國寶級數，雖然做立法會幾十年三點不露，就算冇幫當奴助選，做行政會議成員亦一啲都唔失禮，不過呢，如果唔計滙控(0005)在交通銀行(3328)的投資，東亞而家在內地盤生意，係香港銀行當中最大一間，擴張生意咁順利，同政治人脈多少有啲關係，例如搵人向地方政府辦事人打個照呼，呢啲已經係最大的無形價值。

下回再續。

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新地之料（外篇）

香港，原來仲有ＩＣＡＣ．．．

之前講過幾次，如果梁振英跑出，特首混戰之後，好可能輪到新地(0016)上演大戲，估唔到咁快，新地開國功臣陳鉅源，被ＩＣＡＣ拘留，請留意，係「拘留」，唔係飲咖啡協助調查。（新地通告）

根據明報報道，呢單嘢，源於郭炳湘在2008年5月入法院控告其兩名弟弟及一眾新地董事所披露的質疑，即新地以高於賣家叫價買入一幅位於大圍香粉寮的地皮，賣家由執董陳鉅源介紹。

廉政專員湯顯明，作為特區政府「主要官員」之一，上次知道老廉有可能要調查老闆曾蔭權，第一時間話識得黃楚標，精過鬼，將自己排除於政治漩渦之後，同朋友打吓哥爾夫就唔使做嘢，下次要搵個只係識上網的宅男做廉政專員了，一個毫無大將之風的廉政專員，選擇在呢個時候，忽然回勇，拘留大藍籌高層，呢份吉屎，唔知邊度嚟。

敲山震虎，老廉要郁陳鉅源，點解唔可以等多一個星期，3月25日之後先做嘢？老廉呢個時候出手，挺唐的地產大孖沙，仲有班鄉下佬，聽到呢單嘢，斷估唔少人會震騰騰。

如此看來，阿公已經正式吹雞了．．．

伸延閱讀：
1. 財經茄哩啡: 另起爐灶（可以只係睇最後兩段．．．）
2. 財經茄哩啡: 新地之料（上）、（中）、（下）（可以只係幫襯上篇幅改圖，同埋下篇最後幾段．．．）

新地之料（上）

原圖：蘋果日報

今期開新地(0016)，新鮮熱辣出業績，不過，先由行政長官曾蔭權單猛料講起。

當奴呢期夠爆，40年公職生涯臨尾馨香，涉貪醜聞日日新鮮，吸引公眾目光威力，勁過叫鼠王芬在砵蘭街裸跑，將香港政壇腥風戾氣最少化解一半，中環金鐘的高官飯堂，可能枱枱個個揞住半邊咀笑，今日上立法會，花生會賣斷市。

根據最新黑色笑料，當奴05年坐正進駐上亞厘畢道前港督府，同年獲新地送贈一部二手跑步機，Excuse Me，繼續講落去之前，等順叔先平服一下情緒…… 嘩咔咔咔咔咔咔咔！跑步機？二手？救命。

呢單料都可以踢出嚟，服，今日支持梁振英選特首的郭炳湘，05年仲做緊新地主席，應該知道邊個係大口仔，香港廉政公署得閒咗好耐，正正需要呢種深諳政商瓜葛、又肯挺身踢爆的「大口仔」加入或者做線人。

單嘢被踢爆後，特首辦解釋，件跑步機只係二手貨，98年落地，曾蔭權透過一位「朋友」得悉，「朋友」旗下公司不時會棄置舊健身器材，「朋友」同意「借用」俾當奴，如果當奴借唔到機，政府都要用納稅人錢幫佢老人家添置健身設備咁話；根據新地口供，最初講「贈送」，後來改口，變咗「借用」，仲話新地不時會將舊設施，捐俾戒毒中心、中途宿舍等單位，既環保又公益，不過咁啱益咗當奴。

公平啲講句，絕對權力先絕對會令人腐化，香港特首從來都冇絕對權力，萬事有個譜，相信當奴租用富豪的深圳巨宅，同冇乜可能賺錢的數碼電台唔會有關係；亦相信當奴坐私人飛機遊艇，咁啱在政治非常時期連環「豪遊」布吉馬交，一定有「貪飲貪食」之外的「絕對需要」，不過，有一個打風都唔甩的結論：當奴真係有唔少有銀「朋友」。

有錢佬做生意，關係好重要，尤其係可以影響自己盤生意的人，更加要拉關係，最低限度要食餐飯打個招呼，一定唔會蝕底。知己知彼，拉關係第一步，就係要了解對家的性格喜好，仲有每一個弱點，舉個例，如果有位政府高官，出晒名係個貪小便宜的縮骨精，去飲例牌由乳豬拼盤食到糖水先肯走，仲要打包埋美點雙輝兼拎埋隔離枱個橙，咁就 好容易被富豪攝到位埋身。

講就容易，實際上係高難度動作，普通一個茄哩啡，點會有間六千呎巨宅俾當奴放健身器材，更加重要一點，「特首需要跑步機」，其實係一項好有價值的「資訊」，大家可以想像，曾蔭權05年冷手執隻熱煎埋，當奴當特首，全港有銀士排隊請佢飲茶灌水，話題離不開家常便飯，例如住邊度，新居諗住點攪咁，如是就掌握到「特首需要跑步機」的「資訊」，掌握到普通人冇可能知道的「資訊」，就係有錢佬、大型企業繼續發達的最重要資產。

舉個例，高盛作為最大型投資銀行，客仔包括全球最大企業，同埋最叻最有錢的投資者，即係掌握咗資本市場最重要的一手資訊；又例如，股神巴菲特，每一日可能收到十幾份賣盤建議書，就算明明冇胃口，都可能會派人或親自約其中幾間公司老闆傾吓偈，經過佢老人家法眼，亦變成冇人可以見到的重要市場資訊。

地產市場一樣，好似地產經紀公司老闆，打開部電腦，可能知道香港每一條街每一個物業單位有記錄以來的成交、買家係乜水等資訊，除咗品牌，物業資料庫可以話係地產經紀公司最值錢資產之一。

地產經紀的資料庫，最多可以幫助掌握物業市道樓價起跌，大家可以想像一吓，作為香港最大、最純正的地產公司，新地個「香港物業資料庫」裡面，又有乜料，又掌握咗乜嘢普通人冇可能知道的資訊，令呢間藍籌發展商幾十年嚟，就算樓市周期幾番起跌，仍然立於不敗之地，下回再續。

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經典: It Wasn't Me

另起爐灶

(刊於2011年11月18日am730)

(網上抄回來的，唔知出自邊位高手之手)

快樂星期五，單丁一日，無謂上上下下開個大題目，隔個星期攤涷晒，今期偷吓懶，吹吓香港政治。

聽講前政務司司長唐英年，今日本來約咗成班傳媒「茶敍」，順便介紹吓選舉班底幾位新公關大員，點知前行政會議召集人梁振英，突然出個聲明，講明今個月27日，會政式宣布參選行政長官，咁即係話，下屆特首選舉有冇戲睇，係咪「雙英會戰」，十日之後，會有分曉，唔使「唐營」、「梁營」乜嘢「消息人士」，日日再引述乜嘢「消息人士」呢樣嗰樣。

香港電影《黑社會》，講到黑幫社團選辦事人，「民主小圈子選舉」歷史，長過香港十倍，買落唔少票的「大D」，因為「鄧伯」欽點「樂少」最終落選，唔順氣要插支新旗，另起爐灶，即時引內幫內各水公憤，「大D」最後知難而退，選擇同「樂少」合作而被扑死。

呢段劇情，同香港今日行政長官跑馬仔選舉，最少有一半近似，分別在於未起跑，相同在於擺脫唔到阿公的控制。

最後就算有幾多個候選人，過去幾年派咗幾多著數種票，可以好肯定咁講，北京要吹雞的話，大家自動識歸邊，而北京對1,200個選委的小圈子，肯定仍有絕對影響力。今屆選小圈子選委的小小圈子選舉，聽講報名人數創新高，唔使問阿桂，各方人馬努力種票，不過，北京擁有絕對控制權的大票倉「政協」，香港百幾個政協，55個報名，55個自動當選，又係唔使問阿桂，由北京到西環，55張飛晨早派晒。

另一樣幾乎可以絕肯定者，就係北京仲未吹雞，順叔呢種茄哩啡，當然冇乜消息，純粹靠感覺，相對之前幾次特首選舉，今次「氣氛」完全唔同，幾乎冇乜邊個，夠膽行出嚟當面話邊個好邊個唔好，去到呢一刻，大家都唔知個遊戲規則係點。

梁振英插支旗出嚟，雖則話唔係好似黑社會大老「大D」咁，另起爐灶分裂國家咁大逆不道，但絕對係打破咗香港小圈子選舉的潛規則，同當年九倉(004)吳光正擺明出嚟陪跑做民主花樽好唔同，因為唔少人會驚企錯邊，除咗有票在手的1200人，最怕企錯邊的，其實係仲係建制內搵緊政治飯食的行政會議成員。

香港之前兩位行政長官，好好醜醜叫做選過4次，之前幾次，冇得爭之餘，同時全世界都準備好，特首一埋位，跟住下面班人先自動埋位，例如當年董建華，預咗會有原班過渡的高級公務員幫手，去到曾蔭權，亦都繼承咗唔少當日老董的班底，唔需要在參選一刻，成個班底攤出嚟俾大家睇。

香港行政長官選舉，如果由一個選「人」的遊戲，變成一個「選班」的遊戲，先至有機會突破死局。梁振英出閘後，應該一字排開自己班底，到時可能會有好多驚喜，最少可以展示吓自己組班能力，唔係靠阿爸阿公，橫掂下屆特首，邊個做都幾乎死硬，去到2017年一人一票再嚟過，變成香港第一個「民選特首」，幾威。

講到另起爐灶，插支新旗出街，仲可以聯想到一間香港大型藍籌：新地(016)。

恒隆(101)主席陳啟宗，同梁振英行埋多年，已經唔係新聞，早兩個月，搞咗個「富豪夜宴」，香港大孖沙幾乎冇人俾臉出席，不過，大家唔知有冇留意，當日半個主人家之一，仲有一個新地前主席郭炳湘。

作為郭氏三兄弟大佬，郭炳湘被兩位兄弟排擠出公司權力核心，諗都知道，肯定心有不甘，咪以為新地係第二代三兄弟之事，第三代都有翻咁上下年紀，怕且都係時候幾房人爭吓櫈仔，郭炳湘今次擺明押注落梁振英，唔通想博個房屋局局長做咩，萬一梁振英「爆冷」上位，新地斷估會進入多事之秋。
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凸透新世界（上）

今期本來想用「世說新語」起題，諗吓諗吓，都係要「凸透新世界」。

千祈咪用高登的象形文字去理解呢幾隻字，財經茄哩啡今次只係徇眾要求，做一個好多股民都想做的動作，就係凸透新世界發展(0017)呢個上市集團及管理層，多年嚟令人搲頭莫明的動作。

新世界發展最新杰作，同旗下新世界中國(0917)同時宣布「海嘯價」大折讓供股，仲要二供一，老母挾住個仔，齊齊掠水最少156億港元(下同)，集資金額及折讓幅度太驚人，投資者嚇眼凸口凸，理得你新世界定舊世界，走得快好世界，消息出街同日，母子股價同時直插，市值一日已經唔見近百億元。

公道啲講句，今時今日資金開始緊張，要做一個150億銀貸款，就算係大型藍籌，銀行都未必做，肯做都未必輪到新世界，個價咁殘先嚟批股亦唔係路，如果管理層見到未來好多投資機會，有需要儲定彈藥大肆擴張，攤大手板問股東籌旗，其實係唯一選擇，市場咁大反應，如果唔係有春江鴨做淡，唯一解釋，就係對管理層冇信心。

喺藍籌地產股當中，新世界出晒名折讓永遠最大，今次系內兩間公司供股價，相對資產淨值，都折讓接近8成，股價暴跌後，市值同供股價已經相差無幾，仲衰過三線蚊型地產股，折讓咁驚人，唔係話市場讚你啲資產又平又靚，而係投資者質疑公司的賺錢能力，亦即係所謂「管理層折讓」。

一個往績不良的管理層，而家宣布公司有史以來最巨型集資計劃，攤大手板問小股東要錢俾管理層再大展鴻圖， 又有幾多人有信心同佢同坐一條船？

最能夠體現新世界管理層往績記綠一樣嘢，又正正係咁多年經過咁多次集資，冇轉化成公司價值。由96年對上一個地產周期開始，新地(0016)只係批股集資過兩次，近十幾年新地發展成點，投資者有眼睇，新世界唔計發行可換股，96年至今已經補充資本6大劑，幾乎等如藍籌地產公司抽水動作數目總和，不過期間資產淨值，由唔夠600億，膨脹超過1倍到今日超過1,300億，不過市值就又高峰近千億，大幅縮水到今日300億，資產再大嚿再值錢都乜用。

阿媽係咁，個仔都唔會好得去邊，新世界中國北搞地產，仲早過中國海外(0688)變「中國海內」，醃住個2千萬平方米土地儲備十幾年唔知做乜，隔離恒地(0012)都晨早私有化咗個恒基中國，唔使大大間上市公司擺喺度篤眼篤鼻，新世界發展跟住做的話，就算存心囤地唔做嘢，最少可以收窄多少資產折讓。

下回再續。

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同場加映：

拾六拾七，一睇就明．．．

豪門二代（下）

(刊於2010年11月5日am730)

我爸是李剛!

上期講開香港豪門二代，大陸富二代，一啲唔失禮。

早排香港有個靚仔，串人坐巴士「咁陰功」，犯眾憎慘被高登大軍起底圍剿，如果件事發在大陸，可能乜事都冇，因為混帳千倍之事，多多都有。

大家上網搜索吓「富二代」、「飆車」，就會明白點解大陸車企咁好景，富二代名車極速千里送西瓜慘釀車禍、官二代車死人囂張「亮爹」，幾乎已經唔係新聞(賠錢了事個案可能更多)。大家搜索吓「汪汪王王」(呢個朵反映強烈「仇富」心態)，又可以知道所謂「京城四少」，同中港台女星錯綜複雜關係圖，同十幾廿年前香港娛頭，似曾相識。

富二代現象，在大陸已經變成熱門議題，多數講緊八十後獨子獨女，輕鬆繼承改革開放後先富起來嘅父蔭，衍生出種種社會問題。以前見到來自國內年青人，好多時會被佢哋嚇一大跳，縱使只得千分一機會，都會咬住唔放，今日所認識大陸新一代，大多數冇晒嗰種打死擺就之拼勁，如果中國今日經濟成就，建基於改革開放後，全中國人急起直追文革時失去黃金廿年，努力奮鬥改變自己命運的故事，今日大陸富二代所展現氣質，令人擔心。

鬼佬傳媒日日講緊「十二五規劃」乜乜物物，最攪笑係成個規劃都未出街，五中全會只係通過咗老共八股指導思想，規劃最後寫乜，講都冇人信，發改委今個星期，第一次展開全民諮詢，順叔為中國國運着想，上去發改委網頁，建議引入遺產稅，至今未能通過和諧審查。

雖然大陸呢期興收入分配改革，官方傳媒又大鑼大鼓倡議富人行善，但遺產稅其實十劃都唔知有冇半撇(嚟真的話可能會炒爆香港樓)。富二代風流，可能前世積德，全地球都係咁，但「民二代」太折墮，就不合情理，最低限度，民工子女，應該同城鎮居民，在教育、社會保障等方向享有相同待遇，咁都做唔到的話，都唔好叫自己做人民政府。

共同社論: 戶籍改革

 大陸呢個星期，全民關心大事，其實係建國以來，第六次全國人口普查，十三億人口，六百萬個普查人員，幾乎係不可能完成之任務。今次「六普」最大特色，連外國人同流動人口都查埋，即係見人就查，有理由相信，大央政府今次，認真想改革戶籍政策(要投資大陸城鎮化、消費概念，要留意吓四月公布嘅普查結果)。

年初國有十三份報章，極罕有咁發表共同社論，字字鏗鏘，和諧不掉的。

「我們希望，我億萬國民，地無分南北，人不分城鄉，都擁有同樣的就業、醫療、養老、受教育、自由遷徙的權利。我們希望，一項為患數十年的弊政，能終止於我們這一代，讓下一代人真正享有自由、民主、平等的憲法賦予的神聖權利！」

我就是李剛...

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2. 財經茄哩啡就「十二五規劃」建言 (發改委網頁，終於通過和諧審查...)
3. 「六普」或為戶改開路 ( 新浪網轉載每日經濟新聞)
4. 全國13家報紙發表共同社論促戶籍改革全文 (GFW BLOG)

豪門二代（上）

(刊於2010年11月4 日am730)

替四叔開心

替郭伯爺揪心

替徐子淇擔心

 今期周身唔得閒，拉雜而談，開富二代。

特首曾蔭權任內最大功績，可能成功鼓勵生育，三個先夠數。近排八掛雜誌封面，唔係呢個生仔就係嗰個大肚，唔知因為香港娛樂圈搬咗上大陸冇新聞，定係香港人不甘交稅津貼大陸同飽，出現啤啤潮。

社會風氣，會傳染嘅，城中富豪大孖沙，年近花甲添丁，耄耋之年抱孫，幾乎家家有喜，當中最笑得最見牙唔見眼者，連中三元之恒地(0012)主席四叔也，長子家傑，作為城中最鑽石亦最耆英王老五，借肚播種，一索得三男。

見到恒地三兄弟，智信智仁智勇，一個餅印，諗起新地三兄弟，炳湘炳江炳聯，三房鬩牆。最新一期某週刊，時事封面，標題係「郭炳湘投靠李嘉誠」，八封頭條，徐子淇聲言「生到有仔為止」，冇錯，香港人真係睇得電視劇太多，尤其係反映大台文化、金枝欲孽式爭家產爭橙仔樣版連續劇太多，無限聯想，真係替徐子淇擔心囉．．．

香港幾大地產豪門，控制上市公司市值非同小可，亦即係話，豪門恩怨，唔單止係家事八掛事，亦係股東眾人之事，就算在股東會正接提問點分家產，亦唔算過份。

投資地產，除咗要掌握入貨出貨時機，亦好講揀地起樓眼光，亦即係話，成功產品唔似得工廠咁任意複制，每個項目可能拗餐飽先去馬，除非有個最高權力伯爺一鎚定音，如果唔係，就要有班好有默契管理團隊。

希慎(0014)傳到第五代，開枝散葉但公司冇事冇幹，主要原因係冇大志，乖乖地收租，冇數拗(當年買娛樂行揩嘢唔知有冇出現權力鬥爭)，其他地產巨企，如果幾房人馬咁高咁大，好難長期同聲同氣，如果因為咁，未來十幾廿年，香港多咗地產富二代自己出嚟插旗，話唔定香港地產反而會多咗競爭。

藍籌地產股權力交接，新世界(0017)其實靜靜起革命，富二代純官當打之年，唔少股民見識過乜料(所以新世界股價仲有資產值折讓)，今日第三代開始上場，暫時睇嚟，出奇咁四平八穩，由本企業刊物《新語》已經睇得出，好落力為形象洗底，公司計劃重建尖沙咀物業，最新又話要近百億投資大陸酒店，新世界變革，值得疑中留意，望多兩眼。

新語創刊封面: 新世界轉性？
答案: 凸透新世界

今時今日，如果焗炒地產股，邊炒邊走，冇人會怪你，但疊埋心水長坐，就相當白痴，等到通街地產代理，變番做糖水舖茶餐廳，再做長線投資者未遲，不過到時，記住要望吓班富二代係乜樣。

下回再續，睇睇大陸富二代。

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百變地主（下）

(刊於2010年10月15日am30)

上回講到，香港藍籌地主，唔少近年靜靜起革命，收入結構大變身。

例如新地(0016)，全港最大地主，唔計沙士最慘情一年，物業租售利潤，上年第一次超越物業銷售利潤，成為集團賺錢火車頭，至今年6月底年度，賣樓賺66億，但收租狂賺83億，相關利潤在過去五年，激增八成。

望望維港兩岸，幾楝龐然商業巨物就知道點解，就知點解新地可以變身全港最賺錢包租公。其他地產大孖沙，可能好後悔97後熊市，點解唔進取少少，搶個機鐵上蓋項目嚟做，被新地獨步西九，新世界(0017)準備鉅資重建尖東物業組合、會德豐(0020)重鎚柯士甸道項目，可能都係錯失西九地標後，要急起直追嘅策略調整。

一舖已經養三代，一個地標式商用物業就更巴閉。希慎(0014)伯爺當年買起銅鑼灣，一句「不賣祖業」，令希慎成為最冇大志、唔識變身地主股，但已經夠幾代富貴。九倉(0004)做碼頭做電訊，冇邊辨特別出色，多年撓埋手唔做埋，悶都分析員可以照抄十年前份報告當新料俾客仔，但坐擁海港城同埋時代港場兩個皇牌商場，每年收租幾十億，吹咩。

香港巨賈從政，私人業務要保持低調，所以董伯伯當年要離開東方海外(0316)，唐唐要私有化咗間美維(振英哥間測量師行怕且都要退股，俾人質問多年嚟，劃咗幾個多經典縮水樓圖則就冇晒臉)，吳光正可能政途無望，所以九倉系近年突然積極變身，拒絕再悶。

至6月底半年，九倉業績公告標題，叫做「中港兩地物業全速前進」，唔係講笑，期未現金176億，但發展中港物業，未來幾年已授權資本開支，高達530億，仲未包括同南豐合作，104億投得嘅山頂聶歌信山項目，母公司會德豐都唔弱，69億私有化會德豐地產，同時揹埋柯士甸道項目過百億資本開支。

今年7月開始，九倉股價累積升幅43%，突破埋歷史新高(見附圖，多謝彭博)，藍籌地主當中，得佢做到。咁標青，可能係變身後投資者覺得佢靚仔咗，又可能見香港零售股咁賺錢，包租公就更好景，不過更大可能，係典型炒高散貨格局，絕對有批股集資誘因，規模仲可能好驚人。

06年5月，新地近90蚊批股，集資80億，當日接貨者，07年高峰回報近一倍。瑞銀分析員王震宇，師承大好友林奮強，近年睇市叫做幾準，但牛市最佳地產分析員，熊市會變傻仔，瑞銀 08年初睇新地見209蚊，一舖斷正，今日新地目標價，瑞銀放喺171蚊，已經好溫柔。

今年市況，同07年好相似，不過製造巨量唔應該存在嘅熱錢者，當日叫影子銀行，今日叫中央銀行。如果閣下相信歷史會短期重演，唔會太貪心又自信轉身快，就唔好咁快聽任志剛支笛，浸吓泡泡浴。


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1. 新地至2010年6月財政年度業績 (留意簡報第5頁核心利潤BREAKDOWN)
2. 會德豐至6月底半年業績 (留意15-16頁資本開支BREAKDOWN)

百變地主（上）

(刊於2010年10月14日am730)

小甜甜遺囑

今期開地主股。

官地拍賣，香港地主有種似冇還有默契，相連地皮大型項目，自己食唔落就合作競投，如果行家插咗旗，最多托吓價，好少話夾硬搶隔離地盤嚟做。

九龍塘義德道住宅項目，嘉里(0683)食咗第一個地盤，第二三塊地皮拍賣，其他大地主已經讓晒路，點知殺出程咬金，華懋天價奪人所好，同時帶咗兩個訊息俾大家，一個係小甜甜遺產官司已經坐定粒六，巨牙聰反底無望；第二個係，香港地主圍威喂多年，終於出現新玩家。

華懋低調多年，今次大變身強勢回歸，打亂章引入競爭，係好事。

當年王德輝份身家，經過兩單世紀爭產官司，輾轉判歸華懋慈善基金，龔仁心成為新舵手，掌控千億資產，其實幸運過連中一萬次3T。唔會好多人，期望華懋會義德道項目，變成慈善收容所，但只要真正以心建家，賣樓唔講大話唔呃秤，為香港地產，闢清泉，樹新風，全港市民一定拍爛手掌；掉轉頭，華懋變身另一個大地主，壓縮消費者及投資者權益自肥，成件事就錯晒，有違造福公益宗旨。如果要全港七百萬人，個個塞喺縮水樓，再靠地主大發慈悲行善，只能嘆句「天地冇正氣」。

同樣道理，今個星期施政報告，政府建議成立「關愛基金」，納稅人出50億，再向商界募捐50億，亦係治標唔治本之舉(變相承認香港社會保障制度不足，馬會等公益機構為善到喉唔同肺)，乜嘢細節都未有就掟出街，更擺明只係一粒扶貧止痛丸，急就章，為香港仇富壓力煲放少少氣。

曾蔭權為咗證明自己冇腳痛，大有為，由港人外地遇事危機應變策略，到流浪貓狗政策，都放晒入施政報告，洋洋171段新政或冷飯，足足七七四十九段，針對樓市，火星人嚟到都知道香港出咗咩事：樓價唔係咁貴，唔會咁多人鬥地主。

樓市新政多箭齊發，只以歸納做兩大範疇，第一要穩定樓價，第二要令一手市場遊戲規則更公平。前者其實做個樣，唔敢落重藥，例如「置安心」先租後買，未來四年只有一千個單位供應，後者有幾堅，例如發水上限，同埋立法規管新樓銷售，有待觀察。

地政房策左轉，好多投資者晨早已經聞到陣味，但熱錢橫流，最好炒磚頭，新地(0016)股價，9月開始已經炒高25%，睬你都傻。望真啲，香港藍籌地主股，唔少近年已經靜靜起革命，收入結構大變身，對香港賣樓收益依賴程度，已經遠低過97年，除咗單邊大好友信和(0083)，冇一個物業發展利潤，佔整體五成以上。

下回再續，睇睇兩間老牌地主股，近年點變身。

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