Best Blogger Tips

2012年6月15日星期五

九倉雙城記(左)

上回講到,九倉(0004)海港城海運大廈地段同政府續約出現爭拗,在04年底05年初浮出水面,九倉將政府告上法庭之日,正值前朝董建華政府政治壓力最大、董伯伯即將腳痛之時,07年7月九倉撤回訴訟,啱啱又係特首曾蔭權冧莊展開五年任期之時。

唔好話財經茄哩啡捕風捉影,睇返05年初投資銀行的研究報告,幾乎每一個,都用「政治化」形容海運大廈呢單嘢,有人估因為九倉在當時九鐵南九龍支線出口問題,獅子開大口得罪政府,亦有人估有幾他地產大孖沙想在九倉的老巢插上一腳。

月前海運大廈續租問題,終於講掂數,又係咁啱,撞正香港改朝換代的權力交接期,陰謀論難免又係滿天飛,有人話當奴政府臨尾都要益多地產商一次,亦有人相信冇得到現任特首梁振英點頭或者發功,呢單嘢冇咁易咁快擺平。

咁多陰謀論,原因好簡單,港府處理土地契約問題,透明度太低,實情係點,外人冇可能知道,財經茄哩啡傾向相信,九倉主席吳光正,屬於一個自信爆棚,以為自己政治手腕高超,但係又一直埋唔到堆的人,真係咁有人有脈,未必需要大江南山入廟拜神,好似佢當日簽名提名唐英年參選特首,又填錯身份證冧巴,同九倉面對海運大廈組約到期的大限,只能訂下2012年中港資產半邊天下的佈局一樣,掌握唔到形勢,只能分散風險。

九倉最近獲得海運大廈地段的租用權,租期同油站一樣,21年,補地價79億(港元,下同),就算唔係專家,都知道個價筍到爆,唔好用乜嘢專業知識,睇舊報、睇投行研究報告,05年初條街所估計的補地價金額,都只係100個億左右,今日開估,個價竟然同7年前一樣,發展局局長林鄭月娥所講「既定政策」及「市價」,係咪講緊2005年。

九倉當日將政府告上法庭,主要理據,好搞笑,因為事件涉及好似香港旅遊業發展的「公眾利益」,不過跟住就唔係咁好笑,根據97年前後政府及官員發表的政策及言論,九倉認為自己有「合理期望」,會獲得政府續租,公道啲講句,大地主認為97年香港主權移交之後,港府處理地契租約政策不變,可以話「合理期望」,最少場法律上有排拗,好可惜當日場官司打唔成,當奴上場,港府收回土地的立場轉軚,選擇繼續在黑箱處理呢個高度敏感問題。

九倉當日手上的皇牌,肯定唔止「公眾利益」及「合理期望」,官司未入肉就冇需要拎出嚟,以前港英政府簽落的地契,斷估有唔少「不平等條約」,好似滙控(0005)香港總部的地契,聽講就有條文寫明,前面建築唔可以擋住佢個海景,九倉海運大廈及海港城的地契,相信亦有類似的「不平等條約」,否則個郵輪碼頭冇可能拖咁耐,即係話打起官司上嚟,政府未必贏硬。
更重要一點,政府如果真係同九倉在法庭上開拖,影響所及,唔單止係海運大廈,而係要在法庭及公眾面前,就處理2047年前陸續到期的土地契約問題,全面解釋一次政府政策,未來又打算點做,商住物業會否分開處理,土地資源會點樣再循環,唔使問阿桂,單嘢肯定會打到上終審法院,勝負結果變成普通法案例,甚至要人大釋法,變相阿公落柯打「土改」,影響非同小可。

就呢個辣手問題,07年時的當奴政府唔敢處理,大家可以鬧佢縮骨,當奴亦可以話冇時間迫切性,今日好似吳光正咁講,香港進入「專業人仕」治港年代,仲要係地政專業,離2047只係35年,如果仲係拖得就拖,仲係黑箱作業,衰過當奴囉。

海運大廈補地價規模,超過上市公司披露水平,大家先知道乜事,海港城伸出維港三隻手指,其實仲有一個太平洋會所,聽講續租問題早幾年已經講掂數,補地價金額亦係平到震,中環香港會又係咁?一個二個高球會私人俱樂部有係咁? 梁振英會唔會有答案?

關連文章:
1. 九倉雙城記(上)(下)(右)(中)(左)
2. 九倉之瘡(上)(中)(下)
3. 百變地主(上)(下)
4. 綠城紅燈(上)(下)

伸延閱讀:
1. 九倉綠城記者會文字實錄

2 則留言:

  1. 順叔...禾唔係太肯定係咪賤"租"

    禾既睇法係咁:

    九倉用79億買到21年既租期,到期後79億歸零。21年內要賺回79億加合理回報,面對的風險並不少。若以7%回報計,及79億的21年攤銷,一年要有9.29億的淨回報才成。

    以又一城賣188億,朗豪坊估值125億,且業權應不只21年,九倉79億租21年會不會未必很平?

    順叔計法是?

    回覆刪除
    回覆
    1. 「禾」?熟客喎!禾不過係師奶計算法,最簡單咁計呎租,即係唔係一個物業交易,而係21年長期租約...

      刪除