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2012年6月13日星期三

九倉雙城記(右)

今期講九倉(0004)海港城及綠城(3900)兩單大刁,上中下講唔晒,加埋左右開弓。上回講到,九倉入股綠城做策略股東,拍住上做生意,不過兩間公司,由企業到話事人作風,大纜扯唔埋,九唔搭八。

過去五年,九倉在單單在綠城的地頭杭州,投資過大約100億人民幣,買落6個項目(可見九倉51億注資綠城抵到爛),當中有個「九龍倉君璽」項目的地皮,2010年拍賣時,同綠城鬥舉手差唔多鬥到最後,據綠城主席宋衛平所講,九倉主席吳光正前個禮拜,先抱病去咗杭州住兩晚,用咗一日四圍睇綠城樓盤、學校醫院咁,即係話兩間公司近年只係競爭關係,之前冇乜深厚關係。

理論上,經歷近兩年房市調控,大部份內地房企已經莫財叫救命,就快爆煲的肯定唔止綠城,不過呢間浙江最大發展商,在香港上市能見度又高咁解,即係應該全國平貨,好多人排隊賣身賣資產。好喇,香港地產商有米,融資成本又平過內地行家一半,一邊有錢,一邊有市場知識,應該一拍即合,但係九倉入股綠城之前,又唔覺香港大型地產商,在大陸買咗乜嘢跳樓貨。

合作做項目,同合作做生意營運一間公司,分別差天共地,問是但一個香港地產大孖沙,如果有機會同內地房企合作,共同營運一間公司,就算價錢平到震,仲要睇管理層有冇偈計,管理思維是否合拍,最重要一樣,可能係科水落搭之後,有冇手尾跟,例如會唔會捲入醜聞謠言,刮花自己金漆招牌,喊都無謂。太遠的唔講,近至今年初,綠城先爆出超筍價賣樓俾政府官員的「行賄門」,消息真真假假,大家自己上網查查。

如果純粹作為一項財務投資,入股綠城,同埋借貴利俾佢周轉,價錢上九倉好著數,綠城股價反彈三四成,九倉好決楚自己決定落注一刻,其實已經封咗蝕本門,一日帳面已經賺十億八億;不過作為一項策略投資,可能好多人都唔明白,點解九倉主席吳光正,會覺得同綠城管理層可以合作,唔好忘記,九倉早年在遠洋地產(3377),已經打咗口釘,買咗6%左右股權,在內地唔少項目,泊住中國海外(0688)及招商地產等國企做盲公竹,無太大迫切性,同一間負面消息多多的民企拍住上。

早幾個月重慶官場大地震,大粒墨張德江,空降去呢個火藥庫代替薄熙來做市委書記,九倉在重慶亦有落注,當時吳光正即係做咗一個動作,就係帶隊飛去重慶同張德江揸手,可見在大陸搵食,入廟拜神,同地方領導中央高層打通任督二脈,屬於指定動作,今次做白武士幫綠城解財困,當中一個重要考慮,可能係政治上賣咗一個大人情,呢個無形但長線的回報,遠高於綠城股權及土儲的短中線價值。

舉個例,2003年至2007年,綠城發展最快的幾年,當年做浙江省省委書記條友,叫做習近平,如果當時邊個大孖沙在浙江賣過人情俾習總,今日去到邊辦事行走都方便的,同樣道理,綠城係浙江最大型發展商,爆咗煲,對浙江省經濟肯定有大影響, 例如好多地盤有排唔使開工,例如綠城狂推跳樓貨會拖冧樓市,又例如借咗錢俾綠城的金融機構,會一齊對住佢笑,仲未計大型地產商爆煲可能引起的連鎖反應。

98年亞洲金融風暴後,前朝特首董建華,為咗「香港藍籌地產商爆煲」呢類大殺傷力新聞出現,地政政策都係咁鬆章,阿公到今日,房地產調控仍然喊打喊殺,地方政府唔可以鬆章得太明顯,又唔可以睇住佢死,最好方法,就係搵香港地產商做白武士。

下回再續,睇睇九倉過去五年在內地狂揼水投資,同香港海港城又有乜關係。

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