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2012年6月12日星期二

九倉雙城記(下)

由呢張相睇,宋員外已經唔係綠城大佬...

今期講開九倉(0004),海運城海運大廈續租講掂數後,閃電式入股綠城中國(3900),一星期內連下兩城,中港地產市場同時起哄。上回講到,九倉51億港元注資綠城,付出只係一塊地皮的價錢,收回來的是一個4千萬平方米土地儲備的話事權。

今日求其搵間香港上市的內房股,可能都閹埋個幾千萬平方米的土地儲備,綠城有啲唔同,老巢建在杭州,57%的項目在浙江長三角,仲有33%在環渤海等較富庶地區,即係話收埋收埋唔少優質地皮,對浙江省政府嚟講,綠城可能係推動當地經濟最重要的一個投資者。

公司值錢,唔代表管理得好,套用香港地產界的術語,綠城慣咗起「豪宅」搵食,買家唔似得大眾化市場一手買家咁易落搭,亦唔可以鬥平鬥賤,慢工出細貨的風格,變成資金消化不良的致命傷。綠城主席宋衛平在最新年報,形容2011年是綠城「從深秋到嚴冬的時光」,被傳媒推上「風口浪尖」。舊年9月,綠城股價一度連跌7日,負面謠言一大蘿,包括銀監會調查同綠城有關的房地產信託業務、問員工借錢、甚至要出售中超球會杭州綠城咁。

綠城講明今年六字真言策略,就係「圖生存促轉型」,近月開始將消化不良的項目出售套現,更加成立「主場」中介公司,簽咗近千個地產經紀,拆帳促銷撲水,最落力一個推鎖員,就係宋衛平自己,聽講今年一個人賣咗過億銀物業,日前同九倉齊齊開記者會,鬆一口氣的宋衛平半講笑咁話,邊個記者幫襯買樓,打88折,仲可以問多一條問題,撲水心切,一切種種,反映綠城紅燈,爆煲風險唔係講笑,行到最後一步,先賤價引入九倉呢條水喉。

略過大部分財務細節,同埋內地發展商的入帳手法,睇大數,至去年底,綠城資產總額高達1,152億元(人民幣,下同),不過資產淨值只有119億元,即係十份之一,一邊過千億資產,另一邊亦有近千億負債,資產質素有咁上下,綠城其實不乏減債的彈藥,最缺乏的只是時間,今次引入九倉,除咗以股權換取資金,以土儲換取時間,釜底抽薪。

市場關注綠城控股權最終會否易手,從認股權交易細節睇嚟,唔會。九倉51億港元的注資,當中一半買入「永久次級」可換股債券,對於九倉呢位債權人,假設綠城最終爆煲,坐住「次級」債同坐股票冇乜分別,不過站在綠城角度,「永久」債可視為股本而非債項入帳,可以令帳目靚仔啲,雖然冇到期日,但係綠城同時擁有隨時行使的贖回權、及三年後強制換股的彈性,行使認股權以外,九倉亦作出五年內不增持綠城股權的承諾,即係話預咗綠城三至五年內還錢唔還股,九倉融資成本只有6厘左右,本身信貸光環可以幫綠城招牌燙金,死人冚樓式突變唔出現,九倉唔會入主綠城。

九倉 25億港元咬咗個4千萬平方米土儲四分一,叫做抵;25億港銀借俾綠城一年收9厘息,叫做貴,但並冇存心吞併綠城,而係一項頗為真心的策略投資,幫綠城渡過難關,未來仲會放兩條友入綠城董事局,拍住上搵食,綠城債住更加個個鬆一口氣,出名「永冇益人」的九倉,竟然好似做咗件好事,問題係,綠城作風同九倉格格不入,鐘意睇波劈酒的宋衛平,同細眼大鼻的九倉主席吳光正,更加大纜扯唔埋,九倉加綠城呢個組合,一個星期前,全地球都會覺得九唔搭八。

長篇大論通常係票房毒藥,例如順叔中學年代,為咗交讀書報告,只係睇咗《雙城記》第一頁及最後一項,不過海運城及綠城兩單中港地產大刁,唔政唔經借股喻今,冇理由講兩日就收嗲,一於頂硬上寫足一個禮拜,上下右中左一連五集,全方位豬噏,下回再續。

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伸延閱讀:
1. 九倉綠城記者會文字實錄

5 則留言:

  1. 上下右中左.......順叔你好似打機chok 超必殺技咁...... :O

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  2. 順叔,那是綠城壽柏年吧。。

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  3. 冇錯,同吳光正揸手的,唔係宋衛平,而係壽柏年,記者會第一個發言的,亦係壽柏年,睇返九倉綠城記者會文字實錄,宋員外講咗好多反思認錯的說話,仲講漏咀,講咗句「我已經破掉第一大股東」,雨過天清後,有可能出現內鬥...

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  4. 因為宋衛平,很多年前就不願意離開杭州,所以才讓壽柏年來香港簽字……

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