抽水兩條拎（下）

上回講咗金管局前總裁任志剛條Currency Link，聯繫匯率命根咁拎足廿幾年，在其位不謀其政，耍足香港人十幾年，今日忽然建議檢討聯匯，就算時機及建議都冇乜點錯，拎不唔拎的轉變，乞人憎。

香港仲有一條拎，一樣咁乞人憎，叫領匯(0823)，英文叫Link REIT，早排學人搞搞新意思，推出所謂「尋味時光」的宣傳活動，出晒飲食指南上晒Facebook，推廣旗下商場老字號美食，原意係淡化領匯迫死迫走小商戶的冷漠形象，點知引爆反效果，網民「尋你那個味」之聲此起彼落，可見領匯公眾形象有幾低落。

最唔受公眾歡迎的公司，往往亦係最受投資者歡迎的公司，領匯05年底上市，每股10.3元(港元，下同)，最近股價已經突破30蚊，未計股息回報已經近兩倍，計埋過去六七年的股息分派，回報率更加接近250%。

呢個其實又係香港政府的優良記錄，之前已經講過，港府拎資產出街賣，由盈富基金(2800)到港鐵(0066)再到領匯，由五隧一橋到iBond，暫時未試過要投資者損手，件件又平又靚。

當年香港面對結構性財赤，打住「大市場小政府」招牌，變賣家當幫補生計，今日香港公共理財哲學大有逆轉之勢，政府總部都搬咗去添馬艦，在一個好似「門」字的甲級寫字樓，掛個「小」字就唔係咁好睇，候任特首梁振英已經講明，要改變「小政府」的做法，要大有為，早排打開報紙，見到梁振英又拎住張摺櫈四圍走，被街坊問到有冇可能回購領匯，降低公屋商舖租金及貨品價格時，竟然話有得諗，會認真研究回購領匯的可能咁話，嚇咗一跳。

上市之後，領匯總資產已經膨脹一倍，主要來自由公轉私、翻新門面所釋放的物業價值，近年亦開始併購毗鄰的同級零售物業，領匯擁有全港最大的零售商場面積，在大眾化市場搵食，可以想像，呢隻怪獸出現後，唔單止屋邨小商戶，左右隔離的同類商場，同様冇啖好食，好似信和(0083)將軍澳海悅豪園商場，唔夠領匯爭，不如賣盤俾佢，領匯越膨脹，規模效益越大，亦可能出現越多併購機會。

領匯最新市值超過700個億，股價對資產淨值，近年長期處於溢價，新世界發展(0017)市值反而唔夠600億，屋邨街市停車場，竟然仲值錢過一間又百貨又豪宅的綜合企業，除咗話新世界管理唔見得人，亦見到領匯已具備晉身籃籌的實力。當日私營化政府賣到一股不留，領匯主要股東都係大型基金，流通量高，政府低賣高買，今日要回購所有股份，3成溢價好未，都要成千億，財政儲備就冇咗六份一，唔單止係「大動作」，直頭係超高難度動作，咪玩啦。

房委會近幾年的商業物業組合，至2010年3月，已經又增加到近17萬平方米水平，泊車位2萬幾個，復建居屋增建公屋，作為大眾化市場的包租公，房委會又可以同領匯拗手瓜，今日全面回購領匯，可能性等如零，政府最可以做的，只係利用房委會重新膨脹的物業組合，重新揹起政府津貼商戶租金這項隱性福利，將領匯呢個親生仔一手打殘，以政策風險扭轉市場對領匯前景的樂觀印象，先至會出現回購的契機，呢個亦係領匯股東需要留意的可能性。

假如回購領匯，前題是壓抑價格減輕民生負擔，梁振英又並非口噏噏當秘笈的話，動用財政儲備進行「公營化」的最可行目標，唔係領匯，而係港鐵。

橫掂近年沙中線、港深廣高鐵等大型鐵路項目，都係納稅人而唔係港鐵出錢，港鐵作為上市公司的融資功能從來冇好好利用。領匯市值超過700個億，百分百街貨，港鐵政府持股以外只有25%街貨，市值都係360億元，回購港鐵呢條冚家拎，用錢少啲，難度低啲，又更加多人拍手掌，更加實際囉。

(順叔有事離港，周三及周四財經茄哩啡專欄，由阿瞬代筆兩天。)

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次輪好戲（下）

先嚟一個同場加映，各位觀眾:

ICAC大踢爆: 許仕仁監制幕後大戲

上回講到，幾個當年幫行政長官曾蔭權上位兼冧庄的人，除咗永遠「兩袖清風」的肥龍許仕仁，其他核心人物，好似東亞(0023)李國寶、金管局總裁陳德霖，政界商場都出現突破性發展。

權力遊戲遊戲幾精采都好，局外人，要過一段時間，等所有人事起跌沉澱一下，先可以睇到大概輪廓，㷫烚烚當時，好多嘢會忽略咗。舉個例，香港今日仲有好多人相信，03年七一遊行，係導致董建華的原因，忘記咗，香港上一輪權力集團的更替，董落曾上，戰況有幾激烈。

03年50萬人七一遊行，董建華都未覺腳痛，仲可以「自由行」加「屍爬」(CEPA)，香港經濟甚至有啲起色，但係2004年聖誕節之前，房委會分柝領匯(0823)撻Q，就成為老董背上最後一根稻草，兩三個月就腳痛。司法覆核挑戰領匯上市這一役，除咗要爛熟相關法律知識，仲要精通政府行政程序，「出錢」兼出力的「靈魂」人物，正正是啱啱在商台被封咪的名咀鄭經瀚。

當年商台續牌跟名咀封咪，發生時間出奇地巧合，唔使問阿桂，背後有人刻意無意間，將兩者拉埋一齊，例如縮短牌照年期作威脅，不過，呢兩件事，同香港上一輪權力之巔的拗手瓜，發生時間亦出奇地巧合。言論自由唔單止係香港價值，亦係普世價值，最重要係，攞住支咪嗰個，為咩人發聲，劃公仔劃出腸就太核突，發動政變的時候，搵軍隊控制電台電視台，其實亦係對新聞自由的終極干預。

共產黨雖然在中國一黨專政，但唔喺香港「存在」；選舉法其中一個最荒謬設計，行政長官唔可以有政黨背景，所以香港權力之巔，唔會有政黨更替，只有權力集團爭櫈仔，捧咗一個代理人做行政長官，身邊人以後好辦事，當然，亦要講本身有冇牙力，例如在05年之後，東亞在內地發展迅速，內地銀行盈利增長平均40%，但東亞純利舊年冇增長，冇獨立帳目，亦睇唔到東亞發展內地業務揹多咗咩風險，東亞主席李國寶，如果呢期做唔到「造王者」，兩位公子就要爭氣啲，未來五年做靚盤數，避免黃雀在後成為被狙擊目標。

今期特首選舉，押注落梁振英的大孖沙，最初為數不多，最中堅份子，就係恒隆(0101)主席陳啟宗，無獨有偶，恒隆策略同東亞一樣，在內地晒泠，如果梁振英跑出，以「首席政治官」(Chief Political Office)自居的陳啟宗，最低限度，可以比以前更牙擦，吔文吔武。

當然啦，次輪好戲，又點會少得新地(0016)。

準確時間已經唔記得，大約9月左右，梁營搞咗個「富豪夜宴」，地產同銀行大孖沙，幾乎冇人俾臉出席，只有兩個主人家，一個係陳啟宗，一個就係新地前主席郭炳湘，之前財經茄哩啡講過，特首選舉之後，可能到新地有新戲上演，估唔到咁快今個星期已經開畫。

新地日前宣布，開國功臣兼執行董事陳鉅源，被廉政公署拘留，請留意，係「拘留」，懷疑涉及觸犯防止賄賂條例，呢種事情，同埋講到咁白的通告，好少在大型藍籌身上發生，廉政公署做嘢原來咁快手，一個星期都唔等得，要在特首選舉前做嘢，香港，原來仲有ICAC。

郭氏三兄弟，一個挺梁，兩位細佬撐唐，今次選情激烈，唔知有冇人需要轉軚，從正面角度睇，可能成為新地管理層，重新一團和氣的「導火線」都唔定呢。

講咗咁多，其實都係因為今期行政長官選舉太熱鬧，吹吓水，大家聽吓就算，今過呢，今次頭場大戲已經咁大龍鳳，次輪好戲，應該唔會好似05年嗰劑咁收收埋埋，好多嘢會即時浮上面，好簡單，9月又立法會選舉，大家擔定櫈仔，繼續睇好戲。


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1. 財經茄哩啡: 新地之料(外篇)
2. 壹周刊: 新地太子復仇記
3. 蘋果日報: 許仕仁住新地樓手尾長
4. 東方日報: 許仕仁否認受查傳聞

十年大膠鑊（下）

上回講到，過去10年，有兩件影響深遠的大事，在大家樂(0341)身上發生，令到大家樂的生意在香港越做越大，第一件就係自由行，令到香港消費市場，由一個幾百萬人的市場，變成面向每年幾千萬遊客的消費樂園。

第二件，就係領匯(0823)的出現。

大家試吓望望，自己屋企或者辦公室周圍，有幾多間食肆小店，過去10年一直乞立不倒，總會有，例如有啲小本生意一星期做足7日、一日做足18個鐘咁，又話者做到有少少名氣，不過數目唔會多，因為租金越嚟越貴。

呢種情況，近年在領匯旗下的商場，應該更加普遍，唔同地區的領匯商場，好似似曾相識咁，因為租戶組合，嚟嚟去去都係嗰幾個，大家樂就係領匯其中一個大租客，領匯近年加租幾多有幾辣，望吓隻股票派息增幅就知道，睇報紙，成日都見 到小商戶老字號執粒的新聞，打個七折都有反映一定事實，但係分店網絡建基於屋邨商場的大家樂，又好似唔係咁受影響，分店仲越開越多，斷估大家樂呢類大客仔，加租一定會有，但傾租約時，可能有更大彈性，相對於小商戶，大家樂容易取得更有利的合約細節。

房委會在05年底，成功分拆領匯上市，變成市場化運作，呢項政策轉變，本來被視為對大家樂成本結構一大威脅，當時大家樂更加用真金白銀，買咗一嚿領匯股票，「對沖」租金上升風險，經過幾年嚟實戰，事實證明，屋邨商場經營模式的轉變，唔單止對大家樂成本結構冇乜影響，更多商場經過翻新後，令大家樂有更大地盤擴充分店，領匯的出現，甚至為大家樂帶來更大優勢，搶佔咗唔少原本小本經營的生意仔。

大食細的轉變過程，唔一定係大家樂食咗小食肆，大家可以試吓想像，原本5間茶餐廳舖位，而家變咗一間百佳，競爭就係咁樣消失。

換句話講，大家樂唔單止成功化解咗領匯加租的風險，更加因為呢個包租公的出現，擴大地盤，不過，領匯商場翻新得七七八八，開始要做收購，即係話呢條水開始到水尾。

如果投資者對大家樂管理有信心的話，掉返轉頭諗，經過呢10年，大家樂開源節流的話，好多措施都已經做咗，進一步壓縮成本的空間已經唔係好多，要靠橫向擴充，問題係，香港體積始終有限，目前全港九新界，有232間麥當奴，大家樂分店營運單位，至今年2月中有310個，單單比較呢兩個數字，已經可以知道大家樂在香港擴展的空間，已經相當有限，大家樂開始面對其他港企的同一問題，要諗辦法在大陸市場搵增長。

食快餐捱飯盒，大家樂在香港，算係大眾化食肆，但係打住大家樂呢個招牌，在內地可以幾中產，同樣一杯奶茶，中港收同樣價錢，而且係人民幣，順叔對內地同胞的消費品味冇乜研究，冇發言權，純粹講感覺的話，草根味道中產價錢呢個模式，未必可以行得好耐。

當年領匯出現開始加租，有自由行出現，今日大家樂面對最低工資呢個最新政策轉變，業務同時呈飽和之象，要再化危為機，難度就大好多。

至去年9月止半年，營業額按年升1成，但係因為人工成本大增，中期純利倒退15%至1.9億港元。過去管理層為咗保持盈利派息連年增長呢個光環，應該冇在會計帳目上留有一手，至今年3月止的全年成績表，增長好大可能斷纜，今日廿倍樓上往績市盈率，市場認真俾面。

如果話最低工資對大家樂影響大的話，對小型食肆的殺傷力，可能更加巨大，大家不妨又可以睇睇，最新的政策轉變，會唔會係當年領匯翻版，表面上不利，實際上幫大家樂擴充地盤，呢方面暫時冇定論，但可以肯定一點，大家樂未來幾年的變化，可以用嚟做最低工資的最佳實戰教材，好過拗咩自由經濟大嘖口水。

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1. 中年大膠鑊（上）、（中）、（下）

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1. 湯財文庫: 羅氏家族掌控三間上市公司
2. 湯財文庫: 我的十年股
3. 網友TIP-OFF: 金裝大膠鑊 (似乎是在大陸行「翠華」路線的嘗試...)

公私領匯

(刊於2011年11月2日am730)

公營私有後蜜月期

今期開領匯(823)

香港政府近年有個優良紀錄，每次拎嘢出街賣，次次都益街坊，由以前地鐵今日港鐵(066)、五隧一橋以至近月iBond，暫時冇一次要投資者蝕錢，唔少仲賺到笑。

領匯更加明顯，05年上市冇耐，即被TCI「孩童基金」相中，一個大鐵鎚，打爛香港政府「大市場小政府」招牌，當年甚至有人懷疑「大鐵球」Chris Hohn有本地大鱷仙人指路。領匯呢一役TCI賺唔少，但近年又好似絕跡香港，唔知係咪又輸返晒俾香港大孖沙。

唔好話「大鐵球」，領匯當年上市，散戶差唔多派到一人三手，當年每股10.3元(港元，下同)掛牌，星期二收市27.5元，計埋咁多年大約4.5元分派，坐到而家的話，回報率都超過200%，可以有咁高回報率，原因好簡單，有兩個，第一，政府賣大包，唔敢將個價要得太盡，05年上市時候，香港磚頭價值亦未大幅上漲；第二，唔知道、又或者冇發揮到資產潛力，在寸金呎土的地方，坐住全香港最巨型收租物業，一直唔識得運用。

領匯旗下物業，仍屬於政府資產期間，真正話事人係房委會同埋房屋署，房屋署當年，梁展文喪搭鍾麗幗，兩個人有幾叻，當年房策地政有幾亂，大家有眼睇，房委會做包租公又點會做得好。不過公道啲講句，房委會好好醜醜都包括民意代表，政府做嘢，相對於私營公司，一可以太狼明搶，二唔可以做陰濕嘢，連華富華安樓街市一個舖位月租5千2 都要公諸於世，生意又唔係咁易做。

透明度咁高，好難做生意

02年底政府停建居屋，房委會乾溏，需要出售資產應急，當年政府房屋政策思維大方向，要撤出私人思場，所以晨早決定咗將領匯賣到一股不留，領匯已經變成一間好似滙控(005)咁，冇控股股東，由董事會及管理層主導的私營上市公司，接手後種種經營手法，包括翻新商場然後加租，迫走小租戶迎來大客仔，小市民當然睇唔過眼，亦有唔少小股東唔知幾開心，要鬧的話，只可以鬧政府當年政策。

超過110萬平方米零售舖位，已經佔香港1成零售市場份額，仲有8萬個停車位，由一個放軟手腳多年的包租公，平價賣俾一個眉精眼企的新老闆，開頭幾年，物業組合潛力好容易得到釋放，股價自然長升長有。

領匯物業出自公營房屋體系，「升呢」程度有限，今年6月第一次出擊，11.7億元向南豐收購坑口商場，就係公司有需要改變策略保持增長的最大訊號，領匯最大競爭優勢，就係夠大之餘夠大眾，同大型物業管理公司兼大型零售公司講數，成本及賣價都容易傾到好價錢， 一啲對一二線地產司嚟講，只係非核心資產的「大眾化」商場，領匯4厘Yield買返嚟，可以好容易捽到變4厘半，如無意外，領匯價繼續在本身大型商場附近，繼續併購有整合價值的獵物。

不過領匯在大眾化市場，亦唔係全無競爭對手，最新出敵人，就係自己親生阿媽。

近年公屋繼續起，至2010年3月底，房委會零售及商舖物業已經增至加168,000平方米，停車場26,400個，仲有20萬平方米工廠大廈同過2百萬平方米社區教育及福利設施，未來幾年復建居屋，公營房屋體系再度膨脹，房委會好快會變成一個重要商業包租公，政府明顯己經放棄咗，將房委會資產陸續賣俾領匯的政策路線，亦即係話，大眾化零售物業市場，即將上演一場「手掌係肉左手又係肉」之爭。

領匯條食物鏈最底部，始終係公營房屋體系居民，上市六年做嘢完全冇手軟，但亦唔可以做得太過份，企業社會責任感，會比其他包租公強好多，物業組合潛力，過去五六年應該已經搾得七七八八，未來競爭大咗，政治壓力又高咗，唯有靠收購保持增長。

領匯最新股價，相對資產淨值，仲有12%溢價，全港最大地產公司新地(016)，反而仲有12%折讓，市場似乎過於樂觀地認為，領匯未來可以保持公營私有化後蜜月期的強勁增長。

老董當年腳痛，多得蘭姑，
同埋煲呔針囉．．．

伸延閱讀：
1. 茶杯：　大鐵球「小」政府
2. Link REIT's latest corporate financial presentation
3. 領匯監察
4. 舊片: 盧少蘭與領匯

財爺音樂椅

夠叻又夠好彩

好叻但唔好彩

好彩但好夠蠢

又唔好彩又蠢

今期講吓香港財政政策。

先容許順叔呢個「超齡小學雞」，節錄幾句高登巴打的發言呃稿費：

在小巴上的唐英年，同基法小學校長梁淑儀，大談教育政策。
唐英年：「你哋間學校入大學嘅比率有幾高？」
梁淑儀：「其實………我哋呢間係小學嚟嘅。」
突然全車靜晒，司機減速駕駛。

呢個暗串香港「車毀人亡」的典故，場景當然虛構，對白亦可能有出入，不過雖不中亦不遠，唔少本地報章，都有報道這段疑似太子黨特首參選人，日前出席教育評議會疑似選舉論壇時呢開場白，疑似共青團首參選人梁振英都有到場，據報「雙英」對作育英才都唔熟書，不過好彩前後腳，冇得辯，各自「啤啤便便」依依哦哦一輪後散場。

香港因為家計會順叔(講緊陳泉)當年個「兩個就夠晒數」宣傳片太成功，近年人口老化，派15年免費教育，如果唔包大學，影響應該唔會好大，不過，「雙英」相爭太白熱化，免費午餐支票難免越開越多。

需要知道，下年特首選舉，話就話係千二人小圈子圍威喂，到2017年，好好醜醜都叫一人一票，想冧莊的話，就要捋起衫袖面對群眾，亦即係話，各位疑似參選人今日所開支票，好可能要下一屆財政司司長揹數，你開三萬五我大你五萬三，難免令人諗起當年陳佐洱指住鄺其志嗰句「車毀人亡」。

由於有梁錦松同埋唐英年兩個特例，一個特别叻但特別唔好彩，一個特別好彩不過特別特別戇尻尻，唔可以用「越嚟越廢」來形容近年幾任財爺，不過如果用來形容「財政司司長」呢個位，就應該相當公道，唔好話咩嘢「公共理財哲學」，直頭乜原則都冇，以前幾時會預算案公布幾個月，突然會開倉派糖一派百幾二百億？幾時預算案又會好似白紙草案咁，俾人鬧幾句就轉軚派錢？

中國高層財金官員，啱啱公布新一輪執位，雖然音樂椅式兜兜轉轉，但睇得出依重技術官僚的升遷脈絡，在巨型金融國企跑得最出嗰班，就升上去做市場監管，可見就算係權鬥出晒名的北京官場，都盡量避免金融體系及市場監管太受政治干擾，唔會話突然空降個太子黨分管經濟或者做央行行長。

香港財政司司長呢個位，近年好明顯已經變成政治跳板，梁錦松之後已經冇出現一個強勢財爺，同時又太受私家車呀電燈膽呀，呢類雞毛蒜皮的政治干擾影響，過去十年，先後已經出現四位財爺，公共理財連貫性有幾重要，可以回顧白高敦未做首相年代的英國，反面教材望吓而家日本。

香港個個財爺上場，都識得話「大市場，小政府」，點大點小先？財政政策左搖右擺，最簡單最具體問題，就係政府私有化資產，變晒怪胎。

好似港鐵(0066)咁，政府要增加房屋供應，港鐵近年已經開始乾溏的土地儲備，有機會再度膨脹，可以繼續載住3條A信貸評級光理又唔舉債，但收取香港地產補貼又衝入中國起鐵路，同時繼續加價。

又好似領匯 (0823)咁，呢隻嘢係香港政府最莫財期間，房委會分柝出嚟救急的產物，當年計劃，要逐步收購公共房屋體系商業物業資產，套取資金起公屋，未來大起公屋，居屋又多咗的話，房委會所控制商場物業組合又會再度膨脹，房策再度左轉，領匯角色會變得越來尷尬，旗下商場「升呢」程度有限，同時又要面對來自房委會新物業的競爭，呢啲正是「左手又係肉，手掌又係肉」。

未來無論邊個搶閘宣布參選，邊個同邊個爭，最敏感而大家亦最應該關心議題，唔係有冇「缺失」或者有冇打老婆，更加唔係邊「個」人做，而係邊「班」人造，包括「雙英」各自會搵邊個做財爺，搵乜人支持自己施政理念，如果特首選舉，由一個「選人」的遊戲，變成一個「選班底」的競賽，香港政治死局先可能有突破。

同場加映：

高登50，財爺黑馬？