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2012年3月5日星期一

新地之料(下)

上周上回講到,作為全香港最大藍籌地主,新地(0016)已經超越咗買麵粉賣麵包的階段,成功炮製中環站、西九九龍站鐵路物業上蓋的地標式優質物業組合,成功轉型,新地收埋的「香港物業資料庫」,肯定有普通人冇可能睇到的「政策資料」。

所謂知己知彼,玩「鬥地主」,第一件事要評估對家手上有乜嘢牌。新地的「香港物業資料庫」裡面,絕對唔會只係每一個個物業單位的價格起跌,而係一楝楝物業的資料,包括邊一楝舊數的業權分布、地積比率,仲有每一條街道,甚至是每一區的規劃資訊,舉個例,相信全港所有大型發展商,而家正在建立緊南九龍的規劃及政策資料庫,四出收料,為呢個佔地仲同西九相若的大茶飯做準備。

十二年前的「八萬五」年代,新地夠膽押注二百幾億元落西九項目,除咗眼光,相信掌握咗唔少不為普通人甚至競爭對手所知的規劃「資訊」,包括廣深港高鐵走線的未來交通配套,政府對建築物高度限制的容忍極限等。仲有,香港忽然出現保護海港的聲音,西九豪宅群唔需要擔心「建築物後移」失去海景優勢,西九文化區又永遠處於「晒地」階段,都係當年冇人睇得見的規劃「資訊」之一。

地產商要掌握規劃及政策資訊,最正路做法,就係所有城規會會議,以及相關的區議會會議,都保留一份完整的會議及資料記錄,甚至係在城規會裡面,加插幾個線眼;更直接做法,就係同地政官員飲茶灌水順便收料,所以地產商咁鐘意搵退休高官。高官搵地產商做老闆,已經成為政治禁忌,相信尚未成為公眾人物的政務官、同埋曾經在港鐵(0066)任職的管理中層,要跳糟地產公司會冇乜難度。

新地當年投資三號幹線,以致在載通(0062)的投資,最大的「戰略價值」,正正可能係為新地帶來咗大量的一手規劃資訊,退一萬步講,控制咗巴士公司,想幫旗下樓盤加多幾條專線都容易的,更妙者,在大型樓盤下面加個交通總站,佔用空間,可以為項目免費換取額外樓面面積,成為發水一部分。

當然,在有利位置得到優質項目,都要個發展商識搞,好似幾十年冇大型地皮出現過的尖沙咀,如果今日新世界(0017)將新世界中心呢塊前藍煙囪地皮拎出嚟拍賣,可能賣到200億元,目前公司市值都係得嗰600億;又例如,恒地(0012)以前楝環球大廈,在中環心臟,竟然可以搞到今日咁有東南亞風情。

新地在香港玩磚頭,過去廿年,成功過所有地產商,最大原因,就係專注,郭氏三兄弟同撈同煲,唔存在管理層冇交棒的問題,大股東冇太多私人業務,本身權益同小股東頗為一致。新地專心地產呢樣嘢,短期內睇唔到會改變,但郭氏三兄弟幾年前鬩牆後,管理層開始出現不穩定因素,連向特首「借出」跑步機呢項高度機密「資訊」,都都踢出街,可見一斑。新地前主席郭炳湘,今日暫時出局,政治上亦同兩位細佬分道揚鑣,成為梁振英問鼎特首的罕有大孖沙力量,特首選戰之後,有可能輪到新地上演好戲。

講半句題外話,規劃資訊,就係地產商最重要的「政策資料」之一,偏偏在這個地產市場最重要的環節,例如發水樓的形成、新界土地的交易等,香港傳媒及建制派以外政客,普遍缺乏相關專業知識,城市規劃上出現的「資訊不平衡」,其實係形成所謂「地產霸權」的重要原因。

香港人對地產商大晒的反感,直接投射到受大孖沙擁戴的唐英年身上,財經茄哩啡幫唐英年度條屎橋,梁振英作為大型測量師行的老闆,作為行政會議召集人,挾專業知識身處權力核心十幾年,但係一直對地產市場各種不公平現象不聞不問,責無旁貸,捉住呢個死穴,好過砌「八萬五」呢嚿發霉豬肉干囉。

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